Superbonus, gli ostacoli da superare

Tetto delle due unità agevolabili. Elenco degli interventi trainabili. Modalità di cessione dei crediti. E, ancora, asseverazioni, assemblee condominiali e attestati di prestazione energetica. Senza dimenticare le questioni legate alle unità abitative indipendenti.

Anche se il quadro normativo, grazie agli interventi del ministero dello Sviluppo economico e dell’agenzia delle Entrate, è completo ormai da qualche giorno, la polvere creata dalle incertezze dei contribuenti in materia di superbonus non si è ancora completamente posata. Così, scorrendo cronaca e analisi di queste ore, sono ancora parecchi gli aspetti sui quali serviranno degli ultimi chiarimenti per liberare tutto il potenziale del 110 per cento.

Le due unità immobiliari
Tra questi, c’è proprio la questione del tetto di due unità, che ha confini ancora da definire completamente, soprattutto quando sia collegato al traino di interventi agevolati attraverso l’ecobonus.

Più nello specifico, per le persone fisiche che effettuano gli interventi dell’ecobonus su singole unità immobiliari possono essere agevolate con il superbonus del 110% solo un «numero massimo di due unità immobiliari». Questa limitazione non si applica, però, «per gli interventi effettuati sulle parti comuni».

La guida dell’agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 prevede che la limitazione per le persone fisiche relativamente al numero «massimo di due unità immobiliari» non operi esclusivamente «per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, nonché per gli interventi antisismici».

Spese trainanti
e una spesa trainante, agevolata con il superbonus Irpef e Ires del 110%, viene effettuata dal condominio sulle parti comuni condominiali, questa può trainare l’agevolazione fiscale del 110% anche per altri interventi dell’ecobonus, effettuati dai condòmini direttamente sulle proprie singole unità immobiliari residenziali (anche secondarie), a patto che non siano accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Il chiarimento è contenuto nell’esempio 1 della Guida dell’agenzia.

Per il superbonus, quindi, non è applicabile l’interpretazione delle Entrate contenuta nella circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, relativa al bonus mobili, secondo la quale l’intervento sulle parti comuni non consente ai singoli condòmini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di acquistare mobili e grandi elettrodomestici per la propria unità.

Fatta questa premessa, l’agenzia delle Entrate dovrebbe chiarire se questa possibilità di traino del superbonus del 110%, dagli interventi trainanti sulle parti comuni condominiali ai lavori trainati sulle singole unità immobiliari, si applichi, alternativamente:

- a qualunque tipologia soggettiva di condòmini, cioè se valga anche per i professionisti, le imprese, le società, gli Iacp o le Onlus. In questo caso, siccome l’estensione ai lavori sulle singole unità si otterrebbe come condòmini, questa si applicherebbe a tutte le eventuali unità possedute dal condòmino, senza limitazione delle due unità; inoltre, sarebbero agevolati anche i professionisti e le imprese per i lavori sulle singole unità possedute nel condomìnio;
- solo ai soggetti agevolati al 110% sulle singole unità immobiliari, diversi dai condòmini; in questo caso, i soggetti agevolati per l’estensione ai lavori sulle singole unità immobiliari sarebbero solo quelli dell’articolo 119, comma 9, lettere da b) ad e), Dl Rilancio. Le «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» sarebbero agevolate solo per un massimo di due unità.

Se si scegliesse la seconda ipotesi, ci si troverebbe nella condizione di consentire l’agevolazione per il cappotto di tutte le parti comuni di un condominio residenziale, ma di limitare il cambio delle finestre a solo due appartamenti dello stesso stabile, nel caso di una persona fisica che possieda tre o più appartamenti.