Il Condominio

Superbonus 110%. Cosa si rischia di pagare di tasca propria

di Franccesco Schena

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Il Superbonus del 110% potrebbe consentire la riqualificazione degli edifici a costo zero. Tuttavia, sono diversi i casi in cui si rischia di pagare di tasca propria. Non sono pochi, infatti, i casi in cui ci si potrebbe rimettere personalmente. Vediamo quali sono.
Lo studio di fattibilità.
Si tratta dell'attività propedeutica al confezionamento di tutto l'intervento, che passa dall'esame dei presupposti oggettivi per finire con la prima progettazione di massima. Le relative spese sono certamente ammissibili al beneficio della detrazione ma a condizione che risultino connesse all'effettiva esecuzione dei successivi lavori, da avviarsi entro la fine del medesimo anno.

Le spese di questo documento possono rimanere “a carico” del proprietario in due casi:

• quando la consulenza si conclude con un esito negativo con la conseguenza che non si potrà accedere al superbonus per carenza di presupposti oggettivi, soggettivi o formali;
• quando, in ogni caso, il committente decide di non proseguire con l'esecuzione dei lavori possibili.

Superamento dell'ammontare di spesa ammissibile
Le varie tipologie di intervento che consentono l'accesso al superbonus presentano dei limiti di spesa da calcolarsi per singola unità unifamiliare o, per l'ipotesi dei condominii, per il numero delle unità che li compongono. Anche in questi casi è possibile che restino a carico dei proprietari una parte delle spese.

Per esempio, per un condominio di dieci unità immobiliari principali con dieci rispettive pertinenze - che non concorrono all'allargamento della base di calcolo - si potranno effettuare lavori di isolamento termico degli involucri opachi, orizzontali, verticali e inclinati, per un importo complessivo massimo ammissibile di € 380.000 (8x €40.000 + 2x €30.000). Pertanto, se i lavori ammontassero a 400 mila euro, di questi, ventimila resterebbero a carico dei condomini.

Le soglie specifiche di spesa
Con i decreti di attuazione del MISE sono state fissate delle soglie massime e specifiche di spesa come, ad esempio, per gli interventi di isolamento termico degli involucri opachi o per la sostituzione di infissi. Si tratta di soglie di spesa per mq. di lavorazione o di infissi e finestre. Il superamento di tali soglie, che comunque escludono le spese professionali connesse e l'Iva, determinerebbe un residuo di spesa a carico dei proprietari.

La solidarietà sussidiaria per i morosi
Non tutti i condomini sono obbligati a cedere il proprio credito di imposta agli appaltatori del condominio, potendo, legittimamente e individualmente, scegliere per l'opzione della cessione a terzi o per l'utilizzo diretto del credito. Si tratterebbe, quindi, di un appalto condominiale a pagamento misto: parziali cessioni di credito con sconto in fattura da una parte e parziali pagamenti con versamenti di danaro dall'altra.

Ma, cosa accadrebbe se i condòmini che hanno optato che non hanno optato per lo sconto in fattura divenissero morosi? In questa malaugurata ipotesi, il rischio, nel caso di insolvenza definitiva con inutile escussione degli stessi da parte dell'appaltatore creditore, scatterebbe la solidarietà sussidiaria da parte dei proprietari virtuosi a mente dell'art. 63 d.a.c.c. Inoltre, rischierebbe la partecipazione alla solidarietà nelle spese anche il proprietario che non ha goduto della detrazione fiscale perché lasciata al conduttore o ad altro detentore.
In soldoni, oltre al danno, per quest'ultimo, ci sarebbe anche la beffa.

Interessi su mutui e finanziamenti
Il proprietario dell'unità unifamiliare, così come i condomini, potrebbero optare per l'accesso ad un finanziamento per sostenere le opere in luogo dello sconto in fattura e questo soprattutto quando si farebbe fatica ad intercettare sul proprio territorio imprese edili disposte ad autofinanziarsi nelle more della liquidazione dei crediti di imposta acquisiti. Il finanziamento potrebbe essere estinto con la cessione alla stessa banca dei crediti di imposta ma resterebbero a carico dei proprietari gli oneri finanziari del mutuo, gli interessi e le spese di transazione della cessione.


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