Condominio

Immobili al test-verità per ottenere il 110%

di Dario Aquaro

Il ministero dello Sviluppo economico e l’agenzia delle Entrate hanno completato il quadro di decreti, circolari e provvedimenti attuativi. E così il nuovo superbonus del 110% è diventato pienamente operativo. Il perimetro dell’agevolazione tracciato dall’articolo 119 del Dl Rilancio 34/20 ne esce però modificato: da interpretazioni estensive o restrittive, a seconda dei casi.

Tipologie di lavori e immobili

La norma fissa gli interventi “trainanti o principali” che consentono – a determinate condizioni – la detrazione del 110%: antisismici, di isolamento termico degli involucri, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari. Se «eseguiti congiuntamente ad almeno uno» di questi interventi, possono avere il 110% anche alcuni lavori “trainati”: di efficientamento energetico, installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo, infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Questi interventi, come illustra la circolare 24/E dell’8 agosto scorso, devono essere realizzati su:

- parti comuni di edifici residenziali in condominio (lavori trainanti e trainati);

- edifici residenziali unifamiliari e pertinenze (trainanti e trainati);

- unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (trainanti e trainati);

- singole unità immobiliari residenziali e pertinenze all’interno di edifici condominiali (solo lavori trainati).

In quest’ultimo caso ci si riferisce ai lavori eseguiti in appartamento, dove il singolo inquilino può sfruttare il superbonus in casa – ad esempio, per cambiare le finestre e gli infissi con altri più efficienti – solo se il condominio esegue con il 110% un cappotto termico su tutto l’edificio o sostituisce l’impianto di riscaldamento centralizzato: esegue, cioè, un’opera trainante.

I limiti alle singole unità

Parlando delle singole unità abitative, ci sono altre precisazioni da fare. A partire dalla definizione di edificio “unifamiliare” dettata dal Mise: «Un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare».

Se “funzionalmente indipendente” significa «dotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo)», la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno” presuppone – sempre secondo il ministero – «che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cottile o giardino di proprietà esclusiva».

Per le abitazioni unifamiliari e le villette a schiera (singole unità in edifici plurifamiliari), con la conversione in legge del Dl 34/20 è stata eliminata la condizione di essere “abitazione principale”, così aprendo a tutte le seconde case. Ma l’ecobonus al 110% viene comunque limitato a due unità immobiliari, «fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio».

Mentre un altro limite lo pone la circolare 24/E: niente superbonus per i lavori sulle parti comuni delle bifamiliari di proprietà dello stesso soggetto o in comproprietà di due coniugi.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©