La differenza tra parcheggi gravati da servitù di uso pubblico e parcheggi privati di nuove costruzioni

Due condomini agivano in giudizio chiedendo l'annullamento di una delibera condominiale assunta al fine di modificare la sistemazione del parcheggio in un piazzale antistante allo stabile e la realizzazione di alcuni cancelli. A detta dei proprietari, infatti, il parcheggio in questione sarebbe sempre stato pubblico e destinato all'uso della generalità dei cittadini, conseguentemente ogni tentativo di appropriazione da parte del condominio sarebbe stato invalido per violazione di legge. La zona antistante il palazzo sarebbe stata gravata, infatti, da un vincolo di urbanizzazione di uso pubblico derivante dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune.

La prima decisione di merito
Il Tribunale, tuttavia, rigettava la prospettazione degli attori e – in spregio alla perizia tecnica realizzata in corso di causa – accoglieva le difese del condominio, secondo il quale il piazzale antistante lo stabile non avrebbe avuto carattere pubblico, bensì sarebbe appartenuto al condominio stesso, che ne conservava il diritto di disporne in favore dei soli condomini. Come precisato, tuttavia, anche il perito incaricato dal Tribunale era invece giunto alla conclusione che, ai sensi dell'articolo 41 quinquies della legge 1150 del 1942, i condomini non potevano accaparrarsi i posti auto del piazzale, dovendo lo stesso essere considerato di uso pubblico.

La norma in oggetto specifica infatti che «in tutti i Comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi. I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del ministero per i Lavori pubblici di concerto con quello per l'Interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dall'entrata in vigore della medesima».

La pronuncia di secondo grado e la servitù di uso pubblico
Contro tale sentenza facevano appello i proprietari soccombenti. La Corte d'appello, sovvertendo il giudizio di primo grado, accoglieva le richieste dei condomini e dichiarava come l'area antistante il condominio fosse da considerare come gravata da una servitù di uso pubblico consistente in parte in un parcheggio e in parte in un'area verde. Al fine di cambiare la destinazione d'uso sarebbe stato necessario ottenere un permesso di costruire o altro titolo equivalente, che il condominio non aveva mai neanche chiesto.

Il ricorso alla Suprema corte
Alla luce di tale valutazione la Corte d'appello annullava la delibera assembleare impugnata. La vicenda approdava quindi in Cassazione, a seguito di un ricorso del condominio. Questi sottolineava, in particolare come la Corte d'appello non avesse correttamente valutato la differenza tra gli articoli 41 quinquies e 41 sexies della citata legge 1150 del 1942. Laddove il primo (già citato) designava aree gravate da servitù di uso pubblico, il secondo stabiliva invece la necessità di dotare di aree di parcheggio gli edifici di nuova costruzione, ma senza attribuire agli stessi altra destinazione se non quella privata.

La lettera dell'articolo 41 sexies della legge sopra menzionata afferma infatti che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse».

La decisione
Secondo il condominio, quindi, il parcheggio oggetto di causa sarebbe stato destinato all'uso esclusivo dei condomini, unici soggetti legittimati a godere e disporre del bene, e conseguentemente la delibera impugnata sarebbe stata valida. Con la sentenza 16423 del 30 luglio 2020 la seconda sezione della Cassazione rigettava il ricorso proposto dal condominio.

A detta degli ermellini, infatti, la Corte d'appello aveva ben distinto nella propria decisione la differenza tra i parcheggi pubblici descritti dall'articolo 41 quinquies e quelli privati di cui all'articolo 41 sexies della legge 1150 del 1942. I primi citati, infatti, sono qualificati come aree pubbliche e considerati tali ai fini della dotazione standard dei condomini di nuova costruzione (e di uso pubblico anche se insistenti su terreno di proprietà del condominio), mentre i secondi sono considerati come aree private e pertinenziali rispetto alle nuove costruzioni.

Nel caso in questione, afferma la Cassazione, la perizia eseguita nel giudizio di merito aveva evidenziato la natura di uso pubblico del parcheggio, di tal che la delibera sarebbe stata viziata nella parte in cui pretendeva di disporre in via esclusiva del parcheggio antistante e si proponeva addirittura di installare cancelli per escludere l'accesso ai non condomini. Alla luce di tali valutazioni la Cassazione, rilevata la necessità di mantenimento delle aree di parcheggio e di verde come beni ad uso pubblico, rigettava il ricorso del condominio e condannava lo stesso alla refusione delle spese di lite ai condomini.