Condominio

Superbonus/3: via libera in assemblea di condominio a maggioranza semplificata

Sufficiente l’ok della maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio

di Annarita D’Ambrosio

Fugato ogni dubbio. Il Dl Agosto all’articolo 60 ha risposto ad uno degli interrogativi legati all’applicazione del superbonus 110% in condominio che più aveva fatto discutere: le maggioranze assembleari per l’ok ai lavori.

Maggioranza semplificata per il via libera
Sufficiente la maggioranza semplice recita l’articolo in questione che introduce un comma 9 bis alle previsioni dell'articolo 119 della legge 77 : «le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».

Una notizia importante che va incontro soprattutto al fattore tempo. Il beneficio del superbonus scade il 31 dicembre 2021 e le assemblee condominiali, nella gran parte dei casi, non si riuniscono da febbraio scorso. Rendere la procedura di approvazione assembleare più snella è pertanto fondamentale per guadagnare tempo.

Le diverse opinioni in merito
Molti ritenevano necessario un quorum più elevato: una robusta corrente dottrinale individuava la soluzione nell'articolo 1108 del Codice civile, relativo alle innovazioni e agli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.In tal caso sarebbe stata necessaria la maggioranza dei partecipanti alla comunione, cioè, i due terzi del valore complessivo e questo sia in prima che in seconda convocazione. Secondo questa corrente, il superbonus è anche un finanziamento infatti (oltre che un atto eccedente l'ordinaria amministrazione) e quella dei 2/3 è anche la maggioranza che si applica (e che le banche - nella gran parte - richiedono) per finanziare i condominii. Il Governo ha deciso diversamente, al di là del dibattito giuridico in corso, e ora è la nuova norma a prevalere.

La necessità dell’Ape
In condizioni “normali” (cioè senza cessioni del credito o sconti in fattura e quindi senza alcuna forma di finanziamento) gli interventi del superbonus 110% sono senz’altro una innovazione in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio e le maggioranze previste in questo caso sono speciali. Le fissa l’articolo 1120 , comma 2, numero 2 del Codice civile nella maggioranza degli intervenuti in assemblea, maggioranza che rappresenti almeno 500millesimi. Siccome pèrò il superbonus è vincolato al miglioramento di due classi energetiche da attestare mediante Ape, il quorum può essere ulteriormente ridotto, divenendo per l’appunto semplice.

È l’articolo 26 della legge 10/91 a consentire questa possibilità: «per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione delle fonti di energia, individuati attraverso un Attestato di certificazione energetica o una Diagnosi energetica dell’edificio realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio».

Siamo quindi proprio nel regime di applicazione del superbonus 110% che pertanto, prevedendo la redazione dell’Attestato di prestazione energetica dei singoli appartamenti o della Diagnosi energetica dell’edificio, dà l’opportunità di deliberare con questa maggioranza semplificata. Un aiuto importante al rispetto dei tempi, come detto, confidando che a settembre si possano riunione più agevolmente i condomini per deliberare. Molti amministratori si sono già attivati per individuare lavori da proporre in assemblea e ditte in grado di realizzarli.


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