Ripartizione spese per il portiere: è proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino

Il grande Totò lo aveva ben rappresentato nutrito di senso del dovere e di onestà in una delle sue famose commedie. Si tratta del portiere condominiale, una figura tanto caratteristica quanto destinata, negli ultimi anni, ad un profondo declino, complice il costo che l'adempimento dei suoi servizi comporta. Una figura sulla quale si è incentrata l'ordinanza della Cassazione 12659 del 2020 nella quale la proprietaria di un appartamento condominiale opponeva, dinanzi al Tribunale di Roma, il decreto ingiuntivo con cui il condominio aveva chiesto il pagamento di lire 3.843,352 per morosità in relazione alla proprietà di due appartamenti interni.

Le decisioni di merito
In primo grado, il tribunale revocava il decreto e condannava l'attrice al pagamento di lire 3.440,172, rigettando, tuttavia, la sua domanda riconvenzionale di condanna del condominio a corrisponderle quanto dovuto a titolo di equo indennizzo per l'ingiustificata utilizzazione dell'appartamento destinato all'alloggio del portiere di cui era comproprietaria per un decimo.

La Corte di secondo grado, a seguito dell'appello proposto dall'attrice, dopo una consulenza tecnica, pur confermando il rigetto della domanda riconvenzionale, riduceva la somma da corrispondere al condominio a lire 1.560,12, sulla base che, avendo il custode ed i suoi familiari diritto all'alloggio gratuito il cui godimento costituisce parte della retribuzione prevista per l'attività lavorativa dello stesso, ne conseguiva un risparmio di spesa per essere il mancato indennizzo compensato dalla minore retribuzione.

Il ricorso alla Suprema corte
L'attrice proponeva ricorso per Cassazione lamentando la pronuncia della Corte d'appello di respingere la domanda riconvenzionale, in quanto tale decisione avrebbe violato l'articolo 1123 Codice civile che prevede, quale criterio di ripartizione delle spese condominiali, comprese quelle per il portiere, quello proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Un motivo ritenuto, dagli ermellini, fondato in quanto, in tema di condominio, l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, con spese del servizio ripartite ai sensi dell'articolo 1123 Codice civile in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini.

La decisione
La sentenza impugnata non precisava la ragione di disapplicazione del criterio normativo, limitandosi a motivare il rigetto con la considerazione che siccome l'immobile era stato riconosciuto gratuitamente al portiere con conseguente riduzione della retribuzione allo stesso spettante, nulla era dovuto alla proprietaria.

Una motivazione che non teneva conto della circostanza che la spesa per il portiere rientra fra gli oneri condominiali soggetti al criterio proporzionale in ragione della proprietà di ciascuna condòmino, non potendo ritenersi conforme ad esso il generico richiamo al criterio compensativo formulato dalla corte d'appello.

La Suprema Corte ha, perciò, accolto il ricorso, cassando e rinviando, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad un'altra sezione della Corte d'appello di Roma.