Il diritto di sopraelevazione spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare

Una porzione immobiliare condominiale contesa tra condominio e una società è stata al centro dell'ordinanza numero 12656 del 2020 nella quale la Cassazione si è pronunciata su una vicenda originata dal ricorso proposto dal condominio nei confronti della sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva respinto l'impugnazione contro la decisione di primo grado di esclusione dell'estinzione del diritto di superficie di una società attrice su di un lastrico solare.

Le decisioni di merito
I giudici avevano accertato che sia tale porzione immobiliare che lo spazio sovrastante fossero di proprietà esclusiva della suddetta società, la quale assumeva di essere proprietaria anche del lastrico di copertura dell'edificio condominiale, delle rampe di accesso e relativi pianerottoli. A fronte di ciò, aveva conseguito, presso il Comune di Sarzana, dopo aver accertato che non sarebbero state compromesse la stabilità, l'estetica e la signorilità dell'edificio condominiale, il permesso per la realizzazione di lavori di sopraelevazione, senza, tuttavia, ottenere il nulla osta previsto dall'articolo 20 del regolamento condominiale, in quanto ritenuto dalla stessa illegittimo.

Il Tribunale di La Spezia rigettava l'eccezione del condominio costituitosi, dichiarando la proprietà esclusiva del lastrico solare in capo alla società. Pronuncia confermata in secondo grado, tenuto conto dell'esistenza del titolo di proprietà esclusiva, ricostruito alla stregua della successione dei titoli di trasferimento a partire dall'originario proprietario dell'area e costruttore dell'immobile.

I motivi del ricorso alla Suprema corte
Il condominio ricorreva in Cassazione lamentando il fatto che la Corte d'appello avesse travisato il concetto di proprietà indicato nell'articolo 1127 Codice civile che nel caso non si accompagni alla proprietà del suolo sul quale sorge l'edificio dovrebbe intendersi come diritto di superficie ai sensi dell'articolo 952 Codice civile, dal momento che in tal caso il suolo o lo stabile su cui poggia il lastrico solare appartiene ai condòmini.

Una conclusione desumibile, per il ricorrente, da un orientamento giurisprudenziale, erroneamente non applicato dalla corte distrettuale, che avrebbe dovuto condurre la corte distrettuale ad inquadrare il diritto invocato dalla società in quello di superficie, per poi accertarne l'estinzione per non uso ventennale. Inoltre, il condominio denunciava l'omesso esame della circostanza che la società non aveva acquistato la proprietà del suolo su cui sorge il fabbricato condominiale, il quale, non solo non era contemplato in nessuno degli atti di trasferimento considerati dalla corte distrettuale ma risultava, dal regolamento condominiale, inserito quale proprietà comune ed indivisibile tra i proprietari.

La decisione della Cassazione
Motivi ritenuti infondati dagli ermellini in quanto le censure del ricorrente trascuravano la circostanza che il lastrico solare era stato ritenuto, in ossequio al disposto dell'articolo 1117 Codice civile, sottratto al regime delle parti comuni per essere rimasto, sin dalla costituzione del fabbricato condominiale, nella proprietà esclusiva del proprietario originario.

Il principio giurisprudenziale invocato dai ricorrente (Cassazione 19498/1994) non è risultato pertinente in quanto affermato nell'ambito di una controversia in cui il diritto di sopraelevazione accedeva alla proprietà del suolo sul quale era costruito il fabbricato e spettava anche ad un soggetto diverso da colui che invocava il diritto di sopraelevare.

Pertanto, la proprietà del lastrico è stata intesa come diritto in capo al proprietario che ha la facoltà di utilizzare, senza alcuna limitazione, lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione. Si ricorda, inoltre, che l'indennità di sopraelevazione, cui è tenuto il proprietario che si avvalga di tale facoltà, trova la sua ratio nell'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva. Per questi motivi, la Cassazione ha rigettato il ricorso, condannando il ricorrente al versamento dell'importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale.