Condominio, condomino e pignoramento presso terzi: un’irrisolvibile crisi di identità

Peculiare principio quello affermato dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza del 9 luglio 2020, n. 14599, in un giudizio ex art. 548 cod. proc. civ., in cui la qualità di creditore è rivestita da un condomino, mentre il ruolo di debitor debitoris, terzo pignorato, è svolto dal condominio di cui il primo fa parte: si afferma, infatti, che la quietanza di pagamento rilasciata dal debitore esecutato (nella specie, una impresa edile che aveva eseguito lavorazioni all'interno dello stabile condominiale) in favore del condominio/terzo pignorato e da quest'ultimo versata in atti per dimostrare l'avvenuta estinzione del proprio debito, in mancanza di data certa anteriore al pignoramento, è inopponibile, ai sensi dell'art. 2704 cod. civ., al condomino/creditore procedente, in quanto quest'ultimo deve considerarsi terzo estraneo al rapporto tra il condominio ed il debitore principale e dal quale origina l'oggetto del pignoramento (i.e. i crediti maturati dall'appaltatore per le lavorazioni svolte).

La premessa “tradita”
Il principio - si diceva – appare peculiare giacché, ad un'attenta lettura del provvedimento in esame, l'esposta conclusione sembra tradire la premessa da cui la stessa Corte muove (cfr. la p. 6, cpv., della motivazione), per cui “il singolo condomino è contitolare pro quota delle obbligazioni del condominio, sia dal lato passivo che da quello attivo, talché i singoli condomini possono agire individualmente per la tutela degli interessi dello stesso (ex plurimis: Sez. 3, Sentenza n. 23782 del 07/11/2014, Rv. 633445 - 01; Sez. 2, Sentenza n. 16562 del 06/08/2015, Rv. 636173 - 01; Sez. 2, Sentenza n. 13716 del 07/12/1999, Rv. 531931 - 01; Sez. 2, Sentenza n. 2392 del 12/03/1994, Rv. 485679 - 01)”.

Premessa che, fondando a propria volta sull'ormai consolidata opinione circa (1) l'insussistenza di personalità o soggettività giuridica del condominio (arg. anche da Cass, Sez. Un., 18.4.2019, n. 10934) e (2) la qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini rivestita dall'amministratore, allorché questi contragga obbligazioni nell'interesse del condominio (arg., ex multis, da Cass., Sez. 6-2, 22.5.2015, n. 10679 e Cass., Sez. 2, 2.3.2018, n. 5014), avrebbe dovuto portare al superamento, d'emblée, della questione concernente l'operatività, nella specie, dell'art. 2074 cod. civ. avuto riguardo all'opponibilità – o meno - nei confronti del condomino medesimo, della quietanza di pagamento rilasciata dal debitore esecutato nei confronti del(l'amministratore di) condominio: se, infatti, (a) il condominio è privo di soggettività e (b) il singolo condomino è parte pro quota (nei limiti, cioè, in cui l'amministratore, quale mandatario con rappresentanza, poteva legittimamente impegnarlo (cfr. Cass., Sez. Un., 7 aprile 2008, n. 9148) in relazione alle obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio medesimo, dovrebbe trarsene la logica conclusione per cui (c) alcun problema dovrebbe porsi circa l'opponibilità, allo stesso, per carenza di data certa anteriore al pignoramento, delle scritture private (incluse le quietanze) intercorse tra il condominio di cui egli stesso fa parte ed il debitore esecutato, per difettare, in capo al condomino/creditore procedente, il requisito della “terzietà”.

D'altra parte, ai sensi dell'art 2704 cod. civ. è “terzo” il titolare di un diritto di qualsiasi natura, sostanziale o processuale, quali che siano il suo oggetto e la sua provenienza, che possa essere pregiudicato nel suo diritto dalla convenzione contenuta in una scrittura privata intervenuta tra parti diverse (Cass., Sez. 2, 3.6.1976, n. 1987) e la conclusione circa l'assenza di tale posizione di “terzietà” tra condomino e condominio appare in linea, altresì, con il fenomeno di “rappresentanza legale necessaria” di cui l'interpretazione giurisprudenziale investe l'amministratore di condominio: poiché il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, l'amministratore - si osserva - è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti ed è, pertanto, l'unico soggetto abilitato ad adempiere - con effetto estintivo delle obbligazioni dei singoli condomini, anche agli effetti di quanto previsto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. - nei confronti dei terzi creditori, non essendo idoneo ad estinguere il debito pro quota il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non sia munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante (Cass., Sez. 6-2, 17.2.2014, n. 3636).

Sicché, per concludere, la quietanza rilasciata dal creditore del condominio in favore dell'amministratore costituisce inevitabilmente prova del pagamento del debito “comune” e, al contempo, della frazione di esso imputabile al singolo condomino, ex lege rappresentato, (non solo nella fase genetica, ma anche) ai fini dell'adempimento, dall'amministratore medesimo.

La decisione
Nonostante la premessa di cui si è dato conto, però, la decisione della Corte è di segno opposto a quella che ci si sarebbe attesi: a) “sebbene il condominio sia un ente di gestione con limitata soggettività e sprovvisto di un patrimonio proprio - si legge in motivazione - il suo amministratore non agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini”; b) “la circostanza che questi ultimi rispondano delle obbligazioni assunte dal condominio, in ragione dell'inesistenza di un patrimonio separato, non comporta – prosegue la Corte - che essi assumano pure il ruolo di parte in senso tecnico (quand'anche rappresentata dall'amministratore) nei rapporti contrattuali costituiti da quest'ultimo”; c) “gli atti giuridici posti in essere dall'amministratore vanno, infatti, riferiti comunque al condominio, quale ente di gestione di un interesse collettivo”.

Pertanto, assumendo il “condominio” la qualifica di autonomo centro di imputazione, la quietanza del pagamento consegnata all'amministratore dal fornitore-creditore comune “fa stato fra queste parti nell'ambito di un rapporto cui il singolo condomino resta, almeno a questi fini, terzo”: con conseguente applicazione dell'art. 2704 cod. civ., ai fini della opponibilità di tale scrittura (da considerarsi come intervenuta inter alios) al condomino-creditore procedente-terzo.Il che, però, a ben vedere rischia di trasformare il condominio in un'inestricabile chimera giuridica: normalmente privo di soggettività giuridica autonoma, distinta da quella dei singoli condomini, esso acquisterebbe una propria autonomia solo per taluni effetti, peraltro da ricostruire in base ad una casistica dai contorni incerti ed indefiniti.

Il tutto, peraltro, creando un vulnus al principio da ultimo ribadito, con fermezza, da Cass., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934, che nega in radice la possibilità di discutere, in ambito condominiale, di personalità giuridica (“questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell'amministratore di cui all'art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella odierna, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio”), conformemente ad un principio, trasversale all'ordinamento, per cui l'attribuzione di soggettività giuridica è appannaggio del solo legislatore (cfr. Cass., Sez. Un., 22 dicembre 2015, n. 25767).