Gli accordi transattivi tra venditore e condominio non sono validi automaticamente per l’acquirente

Colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Tuttavia, gli accordi transattivi tra venditore e condominio, non si estendono necessariamente all'acquirente dell'immobile. Questo in estrema sintesi è quanto ha stabilito la Cassazione con la 0rdinanza 14711 del 10 luglio 2020, sullo sfondo della citata “solidarietà” di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Il fatto
L'acquirente di un immobile intendeva avvalersi di una transazione intercorsa tra il condominio e la precedente proprietà dell'immobile, affermando che, in forza di essa, non poteva essere chiamata a rispondere della differenza tra l'importo transatto e il totale del credito rivendicato dall'ente di gestione (nello specifico contestava il seguente assunto: «... la transazione ha estinto il debito di uno solo dei condebitori solidali, permanendo la responsabilità dell'altro per la differenza rispetto al debito originario»).

Ad avviso del ricorrente, la responsabilità solidale dell'acquirente di un immobile, insieme al precedente proprietario, per i debiti verso il condominio relativi al biennio anteriore alla vendita può sussistere soltanto in presenza della connessa, e presupposta, responsabilità del medesimo precedente proprietario, non potendosi configurare una responsabilità dell'acquirente a prescindere da quella del suo dante causa.

Secondo il medesimo, inoltre, la transazione sottoscritta da uno dei condebitori solidali con il creditore estende i suoi effetti anche a favore dell'altro condebitore, ancorché questi vi sia rimasto estraneo.

Il provvedimento
La Cassazione, con il provvedimento in esame, ha bocciato l'eccezione e, correlativamente, ha illustrato gli effetti degli accordi transattivi rispetto la fattispecie di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile (quanto ai rapporti tra acquirente e venditore dinanzi al condominio).

In proposito, i giudici di legittimità hanno affermato il principio secondo cui «l'articolo 1304 comma 1 Codice civile, nel consentire, in deroga al principio secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti, che il condebitore in solido, pur non avendo partecipato alla stipulazione della transazione tra creditore e uno dei debitori solidali, se ne possa avvalere, si riferisce esclusivamente all'atto di transazione che abbia ad oggetto l'intero debito, mentre non include la transazione parziale che, in quanto tesa a determinare lo scioglimento della solidarietà passiva, riguarda unicamente il debitore che vi aderisce e non può coinvolgere gli altri condebitori, che non hanno alcun titolo per profittarne» (in punto sono stati richiamati i seguenti precedenti: Cassazione, sezione 3, 19541/2015; Cassazione, sezioni unite, 30174/2011).

L'oggetto della transazione
In altri termini, l'articolo in esame (1304 Codice civile) si riferisce unicamente alla transazione che abbia ad oggetto l'intero debito, e non a quella che riguardi la sola quota del debitore con cui è stipulata. Solo la comunanza dell'oggetto della transazione comporta - in deroga al principio secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti - la possibilità per il condebitore solidale di avvalersene pur non avendo partecipato alla sua stipulazione.

La cifra dovuta post transazione
Se, invece, la transazione stipulata tra il creditore ed uno dei condebitori solidali ha avuto ad oggetto la sola quota del condebitore che l'ha stipulata - stante il biennio di cui all'articolo 63 anzidetto - occorre distinguere due casi. Nel caso in cui il condebitore (venditore) che ha transatto ha versato una somma pari o superiore alla sua quota ideale di debito, il residuo debito gravante sugli altri debitori in solido (acquirente) si riduce in misura corrispondente all'importo pagato. Nel caso in cui, invece, il pagamento è stato inferiore, il debito residuo gravante sugli altri coobbligati deve essere ridotto in misura pari alla quota di chi ha transatto.

Rinuncia alla solidarietà
Altro discorso è infine la facoltà del creditore/condominio di rinunciare alla solidarietà, per come disciplinata dall'articolo 1311 Codice civile, laddove determina l'effetto favorevole per il solo debitore verso cui è effettuata (e che, in quanto tale, non si espande agli altri debitori).