Piscina fuori terra nel giardino privato con obbligo di destinazione a verde
In un giardino di proprietà un condomi ha installato una piscina (non in muratura) informando amministratore qualche giorno prima e allegando una relazione statica. Negli atti di rogito è riportato che le aree a giardino potranno essere destinate unicamente a verde ornamentale, con espresso divieto di semminare ortaggi. Nel Regolamento di condominio si trova: -dare notizia all'amministratore delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di proprietà esclusiva prima di intraprendere l'esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli circa la stabilità strutturale e il decoro dell'edificio o di parte di esso e degli impianti comuni;Il condominio poteva proceder in tal modo senza autorizzazione assembleare?
In base all'art. 1122 c.c., qualora il Regolamento condominiale non disponga diversamente, è concesso ai condomini realizzare opere su parti di loro proprietà o di uso esclusivo, dandone preventiva notizia all'amministratore, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea di condominio.
Detta norma pone, altresì, in capo al singolo condomino il divieto di effettuarle qualora queste possano recare “danno alle parti comuni ovvero” determinare “pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”. L'accertamento di tali circostanze, qualora sia stata ritualmente proposta domanda in tal senso, spetta al giudice di merito che, qualora le ritenga sussistenti, può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli(cfr. Cass. civ. Sez. II, 17/04/2001, n. 5612).
In particolare, in merito al concetto di danno, in cui si identifica il limite alla facoltà di ogni condomino di eseguire opere all'interno della porzione di sua proprietà, la Corte di Cassazione ha precisato che questo non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma deve essere esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (C. Cass., Sent. n. 1947/1989).
Fermo restando tale divieto, in mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento, cd. “contrattuale”, che sia stato approvato da tutti i condomini (sulla legittimità di tali disposizioni: Cassazione civile , sez. II , 13/06/2013 , n. 14898), quindi, la norma dell'art. 1122 c.c. non vieta al singolo condomino di installare una piscina fuori terra all'interno di una porzione di sua proprietà esclusiva.
Tuttavia, qualora il manufatto possa alterare lo stato del bene o ne modifichi la destinazione d'uso, è bene porre attenzione all'eventuale necessità del permesso di costruire rilasciato dal proprio comune di appartenenza al fine di non incorrere nel reato edilizio di cui all'art. 44, lett. a), D.P.R. 380/2001.
Sul punto, con riferimento all'installazione di una piscina gonfiabile, la Corte di Cassazione ha ritenuto non sussistente il reato in questione in quanto l'opera “deve, pur sempre, avere i connotati modificativi tendenzialmente stabili e non può ritenersi in presenza di opere precarie perché destinate ad un uso temporaneo e facilmente amovibili al termine di utilizzo, situazione riscontrabile, nel caso in esame, in considerazione delle dimensioni della piscina gonfiabile appoggiata sul suolo e destinata per la sua stessa tipologia costruttiva ad essere sgonfiata al termine della stagione estiva e del suo temporaneo utilizzo” (Cass. pen. sent. n. 39406/2018).
