Condominio

Il concetto di errore per la modifica delle tabelle millesimali

Il caso riguardava un appartamento che aveva subito modifiche, ma la Cassazione specifica anche il tipo di approvazione che i condomini possono predisporre

di Rosario Dolce

La sentenza numero 11846 del 18 giugno 2020 della Cassazione tratta la questione delle tabelle millesimali e, più in particolare, il diritto di «rettifica» o «modifica» – per dirla come il legislatore della riforma – nel caso in cui si riesca a dimostrare l'alterazione del rapporto di proporzionalità tra le singole unità immobiliari. Sebbene si tratti di un caso da ricondurre alle disposizioni di cui agli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile nella versione prima dell'intervento della legge 220 del 2012, si ritiene che sia possibile trarre principi da poter contestualizzare anche al regime preesistente.

Il caso
Il fatto prende mossa dall'azione di alcuni condòmini portata avanti nei confronti di un altro, per accertare se la tabella dei millesimi relativi alle unità immobiliari ricomprese nel condominio contenesse evidenti errori e non fosse al contempo più attuale, siccome alcune unità avevano subito modifiche e trasformazioni (da stenditoio a unità abitativa). Gli stessi chiedevano quindi determinarsi la tabella dei millesimi con separazione dei millesimi dei boxes da quelli delle unità immobiliari. Tutto ruota intorno alla “apparente” incongruenza tra la descrizione catastale di un immobile e la reale situazione d'utilizzo. La domanda «si basava non solo sull'esistenza di errori obiettivi, ma anche sul (...) fatto che le unità immobiliari dell'(...) appellante (...) fossero state trasformate in un'unica unità immobiliare, incorporando parte del corridoio, delle scale e dell'ascensore (...) e trasformando di fatto il sottotetto in mansarda abitabile».

La sentenza
Secondo i giudici di legittimità la sentenza impugnata va riformata, nella parte in cui non aveva avuto cura di precisare, pur accogliendo la domanda attorea, se si trattava di revisione delle tabelle millesimali sulla base dell'articolo 69, numero 1 (cioè, «quando risulta che sono conseguenza di un errore») oppure sulla base del numero 2 (cioè, «quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano»), delle disposizioni di attuazione al Codice civile, secondo il testo contenuto per il periodo ante riforma.

L'errore commesso dal giudice di appello, in tal caso (per come si apprende dalla sentenza), sarebbe stato allora quello di riconoscere la presenza di errori evidenti nella predisposizione delle tabelle millesimali, salvo poi non definire quali essi siano.
Viene dedotto, dunque, un vizio di motivazione “apparente” (Cassazione 21 luglio 2006, numero 16762, secondo cui il vizio di motivazione “apparente” si delinea allorché il giudice di merito, pur individuando nel contenuto della sentenza gli elementi da cui ha desunto il proprio convincimento, non procede ad una loro approfondita disamina logico - giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito).

L'estensione dei principi
La Cassazione – e qui sta il rilievo del provvedimento (in quanto attualizza la vicenda trattata ai nostri “tempi”) – non si è però limitata a valutare gli aspetti processuali che legittimavano l'accoglimento del ricorso, ma è andata oltre. Viene precisato infatti che in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118 Codice civile e 68 disposizioni di attuazione al Codice civile, danno vita alla “diversa convenzione” di cui all'articolo 1123, 1° comma, ultima parte, Codice civile.

La dichiarazione di accettazione, in questo caso, ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'articolo 69 disposizione di attuazione al Codice, che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Il concetto di errore di cui all'articolo 69
La Corte – proseguendo - spiega inoltre che, qualora, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente questa portata, la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'articolo 69 predetto, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli articoli 1428 e seguenti Codice civile, ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (Cassazione 1848/2018; Cassazione 7300/2010).

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