Condominio

Quali adempimenti per il recupero del credito condominiale?

All'amministratore di condominio spetta l'onere e l'onore di procedere al recupero delle somme dovute dai singoli condòmini. Certamente si tratta di un compito ingrato che rischia di compromettere i buoni rapporti tra il condòmino che subisce l'azione e il professionista a cui viene affidato il compito di far quadrare i conti

di Donato Palombella


All'amministratore di condominio spetta l'onere e l'onore di procedere al recupero delle somme dovute dai singoli condòmini. Certamente si tratta di un compito ingrato che rischia di compromettere i buoni rapporti tra il condòmino che subisce l'azione e il professionista a cui viene affidato il compito di far quadrare i conti. Sappiamo che l'azione di recupero del credito deve essere preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione (art. 71-quater, comma 1, disp. att.). E' certo che i problemi in condomìnio non finiscono mai e che la burocrazia è una bestia difficile da domare; ci si chiede se l'amministratore, per procedere alla mediazione, debba munirsi di un'apposita delega da parte dell'assemblea o possa operare autonomamente.

Il recupero del credito è sempre difficile
L'amministratore di condomìnio agisce contro un condòmino per il recupero di un credito di circa 2.000 euro risultante dal consuntivo regolarmente approvato. Il Giudice di pace dichiara l'azione improcedibile. Il condomìnio viene bacchettato per non aver attivato la procedura di mediazione obbligatoria e, più precisamente, per non aver adottato una delibera con cui autorizzava l'amministratore pro-tempore ad intervenire nella mediazione. La decisione di primo grado viene impugnata ma il Tribunale si allinea alla soluzione del primo giudice. A conti fatti il condomìnio non può recuperare le somme di cui è creditore per i soliti inghippi burocratici e per un errore procedurale o meglio, per l'inerzia dell'assemblea.

Doppia procedura
Il Tribunale pone l'accento su un problema sostanziale: l'amministratore di condomìnio può agire autonomamente per la riscossione dei contributi dovuti dai singoli condòmini. Per partecipare alla procedura di mediazione, deve obbligatoriamente essere munito di una apposita delibera dell'assemblea indispensabile a conferire all'amministratore i poteri necessari a negoziare, salva la successiva ratifica da parte dell'assemblea sulla proposta di mediazione.

Il punto di vista del condominio
Il condomìnio ritiene che l'obbligo di attivare la mediazione sia stato assolto dall'amministratore. Dal suo punto di vista, la mediazione era stata ritualmente introdotta e si era svolta con esito negativo. Di conseguenza, la domanda tesa al recupero delle somme dovute dal condomìnio, era assolutamente procedibile. Ritiene, inoltre, che la riscossione dei contributi rientri nelle normali attribuzioni dell'amministratore (art. 1130, comma 1, n.3) mentre la legittimazione processuale sarebbe riconosciuta dall'art. 1131 c.c.. Secondo il condomìnio, l'amministratore avrebbe potuto agire senza alcuna specifica preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea.

Il parere della Cassazione
La Cassazione (sezione sesta) con l'ordinanza n. 10846 dell'8 giugno 2020, conferma il verdetto. Ha sbagliato l'assemblea a rimanere inerte ed è responsabile per non aver conferito all'amministratore i poteri necessari per partecipare alla mediazione. Il DLgs n. 28 del 2010, nell'interpretazione dei giudici, comporta per l'amministratore di condominio un doppio obbligo: priva quello di avviare la procedura di mediazione, poi, a cascata, di attivarsi per partecipare alla mediazione "munito dei necessari poteri, essendo questi necessari per il buon esito del procedimento".

Necessaria una delibera specifica
La Cassazione sottolinea un elemento essenziale della vicenda: l'amministratore, anche per le cause inerenti all'ambito della rappresentanza istituzionale, non può partecipare alla mediazione privo dei poteri conferiti con una specifica delibera dell'assemblea. Sottolinea, al riguardo, che occorre la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2 c.c. (ovvero maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass., Sez.III, sent. 27 marzo 2019, n. 8473).

La procedura da seguire
L'amministratore, quindi, per recuperare il credito del condomìnio, prima deve innescare la procedura della mediazione. Parallelamente, deve convocate una assemblea che autorizzi la partecipazione alla mediazione conferendo uno specifico mandato. Si immagina che, nell'occasione, l'assemblea darà delle indicazioni all'amministratore sui possibili margini di trattativa. Svolta la mediazione, l'amministratore dovrà convocare nuovamente l'assemblea per sottoporre all'approvazione dei condòmini la bozza di transazione. Quindi occorrerà chiudere il cerchio formalizzando l'accordo. Come dire, in altri termini, che riconoscere all'amministratore la legittimazione processuale ad agire per il recupero delle quote non pagate, almeno sul piano degli adempimenti burocratici, non risolve il problema essendo sempre necessario passare per il tramite dell'assemblea.

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