Il virus cambia la vita in condominio: nuove regole (e abitudini) in 8 punti

La pandemia da Covid-19 ha “investito” anche l’ambito delle norme condominiali. Imponendo nuove regole, generali e particolari, e la revisione nell’uso degli spazi. Dalla sanificazione di impianti e aree comuni alle modalità di gestione dell’assemblea, dall’incrocio con le attività di negozi o B&B presenti in condominio, fino alla messa in sicurezza di edifici in cui abitano persone contagiate: gli amministratori si sono dovuti confrontare con uno scenario mutato.

Gli effetti delle nuove precauzioni sono destinati a continuare nei prossimi mesi, influendo non solo sulle abitudinini delle famiglie, ma anche sui costi condominiali. Le spese per la pulizia e la sanificazione delle parti comuni, ad esempio, possono comportare un aumento mensile fra 600 e mille euro per un piccolo stabile. E molto di più per un palazzo più articolato o un supercondominio.

1 - Inquilino contagiato? Va tutelata la privacy

Con la normativa europea sulla privacy (Gdpr), il titolare del trattamento dei dati rimane il condominio che – per sua natura, non essendo organizzato con struttura propria – demanda l’attività all’amministratore. In tema di Covid-19, però, non sembra possano rientrare tra le competenze dell’amministratore anche quelle di tipo sanitario: il professionista non può trattare i dati sanitari per finalità diverse da quelle limitate al suo incarico.

In mancanza di una specifica disposizione normativa, l’inquilino positivo al coronavirus non è tenuto a comunicarlo all’amministratore, né ai singoli condomini; di conseguenza, anche l’amministratore, in caso di conoscenza “informale” di un caso di Covid-19, non è tenuto a darne notizia agli altri condòmini (in caso contrario, si esporrebbe a eventuali conseguenze). Tuttavia, se il condomino contagiato decide – a suo insindacabile giudizio (morale) – di comunicare il proprio stato all’amministratore, quest’ultimo, sempre nel rispetto della privacy, dovrebbe procedere con un intervento di sanificazione. Altri comportamenti di tipo arbitrario, assunti da parte dell’amministratore, potrebbero causare solo episodi di panico.

2 - Assemblea in presenza se ci sono locali adeguati

Nelle Faq (domande frequenti) sulle misure adottate dal Governo per la “Fase 2”, alla voce «Cerimonie, eventi, riunioni e attività culturali», lo scorso 1° giugno è stata aggiunta la seguente precisazione: le assemblee condominiali, a determinate condizioni, possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salva «la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto».

Dunque, ai fini di una possibile assemblea in presenza, è necessario sanificare l’ambiente, vietare l’ingresso a coloro che risultano positivi al virus, sono in attesa dell’esito del tampone o sono obbligati a sottoporvisi; evitare assembramenti; indossare la mascherina; mantenere una distanza interpersonale di almeno un metro; ridurre al minimo lo scambio di oggetti e documenti, da maneggiare coi guanti. In ogni caso, è bene conoscere prima quale sia la capienza dell’area destinata all’incontro, per avere spazio adeguato. Per tale ragione, in caso di comproprietari o deleganti/delegati, è possibile limitare la partecipazione a uno solo di essi – essendo comunque valido il voto.

L’assemblea “mista” – cioè svolta in parte da remoto e in parte in presenza – sarebbe certo più semplice, dal punto di vista informatico: ma il rischio dell’annullabilità continuerebbe a gravare sulla parte svolta da remoto.

3 - Per gli spazi comuni un possibile utilizzo a turni

L’amministratore non può vietare l’utilizzo di parti comuni, che rimangono a tutti gli effetti luoghi privati e comuni ai condòmini, che hanno diritto di utilizzarli secondo i criteri dell’articolo 1102 del Codice civile, e nel rispetto delle norme di contenimento succedute e stratificate nelle ultime settimane. Ciò vale, ovviamente, per quelle parti che sono legittimamente fruibili. All’amministratore non competono compiti di polizia, e il rispetto delle normative è onere di cui rispondono i singoli condòmini. Ma è opportuno che l’amministratore provveda alle necessarie informative, circa le misure di distanziamento e igiene che devono essere rispettate anche nelle parti comuni; e che abbia disposto misure straordinarie e periodiche di sanificazione.

Nell’ambito di tale facoltà, dovranno essere declinate le varie iniziative che, però, non possono arrivare a sottrarre al godimento dei singoli le parti comuni, ai soli fini del rispetto delle misure di distanziamento sociale. Nel caso in cui queste parti comuni (ad esempio, i giardini) abbiano una modesta superficie e non sia quindi possibile la fruizione contemporanea di tutti i condòmini senza violare le norme di distanziamento, una corretta disciplina potrebbe eventualmente prevedere una fruizione a turni.

4 - Interventi di sanificazione almeno due volte al mese

«L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza»: così afferma l’articolo 1135, comma 2, del Codice civile. La salute dei condòmini è un valido motivo per intervenire con operazioni straordinarie finalizzate alla sanificazione delle parti comuni, per evitare il contagio da coronavirus. In tal caso, l’amministratore è tenuto ad avvisare i condòmini circa data e ora dell’intervento. Può inoltre concordare con la ditta di pulizie i prodotti da usare, e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale.

A quanto ammontano le spese? Un servizio di ozonizzazione,

in media, costa circa 200 euro per ogni vano scala di 4/5 piani. La procedura va ripetuta almeno due volte al mese: ma se in condominio c'è un’attività commerciale o un B&B, la frequenza potrebbe essere più alta, per effetto di norme regionali. A ciò si aggiunge la maggiore spesa per l’acquisto di prodotti certificati.

L’intervento va organizzato e svolto nel rispetto delle prescrizioni di sicurezza previste dalla legge: gli addetti devono avere protezioni adeguate (mascherine e guanti) e lavorare mantenendo le distanze di sicurezza previste.

5 - Posticipo delle spese vietato (salvo delibere)

In questo periodo, una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo è stata la difficoltà per l’amministratore del condominio di reperire le somme necessarie a far fronte alle spese per i servizi indispensabili. Da quando è iniziata l’emergenza coronavirus, una delle domande più frequenti è stata quella dell’inquilino che si chiedeva se potesse interrompere il pagamento delle spese condominiali (secondo le quote già approvate dall’assemblea per l’anno in corso), a causa sia dell’emergenza sanitaria ed economica, sia dell’interruzione forzata di alcuni servizi condominiali.

A oggi non è stata emanata alcuna disposizione che autorizzi la sospensione degli oneri condominiali. L’amministratore ha dunque l’obbligo di pretendere il pagamento delle spese, a meno che non siano state prese decisioni diverse in sede di assemblea. È quindi importante che ogni condomino provveda al pagamento degli oneri condominiali, tramite i canali telefonici e telematici messi a disposizione dalle banche per eseguire pagamenti o trasferimenti di denaro. L’amministratore potrà così garantire l’erogazione dei servizi essenziali.

6 - Per l’accesso agli ascensori indicazioni più stringenti

L’amministratore (che ha la responsabilità da custodia di cui all’articolo 2051 del Codice civile) vigila sugli impianti comuni, curandone la manutenzione ordinaria e straordinaria. Non può però vietarne l’utilizzo. In molti condomìni gli amministratori hanno comunque imposto alcune regole: ad esempio, occupare uno (o al massimo due) alla volta la cabina, indossando guanti monouso e mascherine, così da poter toccare pulsante, maniglia e bottoniera in tutta sicurezza.

A ogni modo, occorre comunque una pulizia accurata della cabina dell’ascensore, seguita da disinfezione delle superfici. Dunque, un ciclo di pulizia, lavaggio e sanificazione che fa uso di prodotti chimici certificati, allo scopo di ridurre la carica microbica e non creare intossicazioni a operatori e utenti. Trattandosi di una situazione imprevedibile e urgente, anche senza il consenso dell’assemblea, l’amministratore può disporre la sanificazione periodica dell’impianto: attività svolta secondo determinati parametri e da ditte specializzate.

7 - B&B, elenco degli alloggiati da conservare per 14 giorni

In merito alle attività ricettive in condominio (B&B e simili), l’11 giugno è stato pubblicato l’aggiornamento delle «Linee guida per la riapertura delle attività economiche, produttive e ricreative»: schede tecniche approvate dalla Conferenza delle Regioni.

Le linee guida prevedono regole di carattere generale, tra cui: predisporre un’adeguata informazione sulle misure di prevenzione; promuovere e facilitare il rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro; mantenere l’elenco dei soggetti alloggiati per un periodo di 14 giorni; obbligare gli ospiti a indossare sempre la mascherina nelle aree comuni chiuse; rendere disponibili prodotti per l’igienizzazione delle mani in varie postazioni nella struttura.

Quanto alle attività (locazioni brevi), al cambio ospite è necessaria l’accurata pulizia e disinfezione di ambienti, arredi, utensili e, laddove fornita, biancheria. Inoltre, a tutela di eventuali persone residenti o soggiornanti nello stesso stabile in cui si svolge l’attività di locazione breve, va garantita l’accurata pulizia e disinfezione anche degli spazi comuni.

8 - Nei negozi al piano terra vanno evitati assembramenti

Il documento elaborato dalla Conferenza delle Regioni affronta anche il settore del commercio al dettaglio. Per queste attività, che possono essere svolte al piano terra di edifici abitativi, le linee guida prevedono innanzitutto un’adeguata informazione sulle misure di prevenzione. In particolare, può essere rilevata la temperatura corporea, impedendo l’accesso a chi segnala oltre 37,5 °. È necessario, inoltre, stabilire regole di accesso in base alle caratteristiche dei singoli esercizi, in modo da evitare assembramenti e assicurare almeno un metro di distanza tra i clienti.

Nel caso di acquisti con scelta in autonomia e manipolazione del prodotto da parte del cliente, va resa obbligatoria la disinfezione delle mani prima della manipolazione della merce. In alternativa, devono essere messi a disposizione della clientela guanti monouso da utilizzare obbligatoriamente. I clienti devono sempre indossare la mascherina, così come i lavoratori in tutte le occasioni di interazione con i clienti.