Bonus ristrutturazioni 110%, I balconi sono condominiali?

Mettere tutti d'accordo in una assemblea di condominio è impresa ardua; quando si tratta di metter mano al portafogli, la lite è pressocché assicurata. Nel caso in esame la lite scoppia per le modalità di ripartizione delle spese relative alla sostituzione delle ringhiere e dei divisori dei balconi. L'assemblea decide di ripartire tali spese tra tutti i condomini ma uno di essi non è d'accordo ed impugna il deliberato assembleare. Il giudizio si svolge pressocché a senso unico. Giudice di pace e Tribunale sposano la tesi dell'assemblea ma il condòmino riottoso non vuole sentire ragione e presenta ricorso in Cassazione. Si ricorda che la questione relativa al rifacimento dei balconi assume particolare rilevanza anche ai fini del bonus ristrutturazioni al 110%.

Balconi privati o condominiali?
Stabilire a priori quale sia il metodo da adottare per la ripartizione delle spese dei balconi non è impresa facile in quanto è necessario risolvere due problemi preliminari: occorre stabilire, infatti, se il manufatto rientra tra i beni condominiali ovvero se è di proprietà esclusiva del singolo condòmino. Altro problema riguarda l'esatta individuazione della tabella millesimale da utilizzare per la ripartizione delle spese. Per questo motivo, quando all'ordine del giorno troviamo lavori che riguardano i balconi, è opportuno munirsi di pazienza e valutare le singole sfaccettature tenendo conto che se i balconi sono di proprietà del singolo condòmino, la questione non passerà neanche dall'assemblea e sarà il singolo proprietario a decidere se eseguire o meno i lavori, a quale ditta affidarli e a quali condizioni. Diversamente si corre il rischio che l'assemblea decida di eseguire lavori su parti private addebitando il relativo costo sull'ignaro condòmino. Viceversa, potrebbe accadere che le spese di competenza del singolo, vengano addebitate sull'intero condominio.

L'articolo 1117 codice civile
A questo punto occorre chiarire un altro aspetto: stabilire se un balcone è privato o condominiale non è semplice come potrebbe apparire a prima vista. L'art. 1117 cod. civ., che elenca le parti comuni dell'edificio, non parla dei balconi bensì delle facciate. E' vero che tale norma non ha un contenuto tassativo ma è anche vero che fornisce una indicazione di massima: il balcone è condominiale nella misura in cui rientra nel concetto di facciata.

La divisione delle spese relative alle ringhiere
In linea di principio, le spese per la sostituzione delle ringhiere dei balconi potrebbero essere divise secondo due criteri diametralmente opposti. Ove il balcone venga considerato un bene di proprietà esclusiva del singolo condòmino, le spese ricadranno esclusivamente a suo carico. Viceversa, ove il balcone venga considerato come una parte della facciata, ovvero come uno strumento per abbellire e caratterizzare l'intero fabbricato, le relative spese andranno divise tra tutti i condòmini. Ciò che determina il criterio di ripartizione, quindi, non è tanto il bene in se e per se, quanto la funzione che esso è chiamato ad assolvere per esempio ai fini dell'estetica del fabbricato. Di conseguenza, non è possibile dettare un criterio di massima valido per tutti i casi, ma è necessario stabilire, in concreto e caso per caso, se ci troviamo di fronte a beni condominiali o di proprietà esclusiva.

Il parere del Tribunale
Nel caso in esame il Tribunale, seguendo la via tracciata dal Giudice di pace, ha ritenuto che le ringhiere, che fungono da parapetto, come i divisori dei balconi, costituiscono parte integrante della facciata, con la quale formano un insieme che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico. In questa prospettiva, le ringhiere sono state considerate come beni comuni dell'edificio e, conseguentemente, è stata accolta la tesi del condomìnio che aveva ripartito le relative spese tra tutti i condòmini.

Il parere della Cassazione
La sesta sezione civile della Cassazione, con l'ordinanza n. 10848 depositata l'8 giugno 2020, nella sostanza, conferma il verdetto del Tribunale. Questo non vuol dire, però, che la Cassazione abbia adottato un criterio generale valido per tutti i casi. Il giudice, con l'ordinanza in commento, non optato per una tesi o per l'altra ma, più semplicemente, si è limita ad affermare che oggetto del ricorso è la ricostruzione dei fatti effettuata dal Tribunale. Quest'ultimo ha considerato che, nel caso specifico sottoposto al suo esame, i balconi, in quanto "ben visibili all'esterno", "disposti simmetricamente", "omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale", "assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio". Il Tribunale, in sostanza, esprime un apprezzamento di fatto. Poiché la Cassazione non può sindacare i fatti, bensì solo la legittima applicazione delle norme esprimendo un principio di diritto, il Giudice si è limitato a respingere il ricorso.

L'indirizzo della Cassazione
Con l'ordinanza in commento, comunque, la Cassazione ricorda che, secondo l'orientamento prevalente, i balconi "di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. II, sent. 21 gennaio 2000, n. 637 , sent. 30 luglio 2004, n. 14576, sent. 30 aprile 2012, n. 6624 e sent. 14 dicembre 2017, n. 30071)."