Il Condominio

Formazione dell'amministratore ed effetti di nullità, tesi a confronto nell’evento Mapi

di Rosario Dolce

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

La formazione dell'amministratore è al centro di vivaci dibattiti dottrinali e giurisprudenziali, sulla base delle previsioni contenute nell'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, dalla legge 4 del 2013 e dal Decreto Ministeriale 140 del 2014.

Ma non si tratta di congetture a corollario di meri aspetti teorici. Gli effetti pratici sono dirompenti, a ben pensarci. Quale effetto imputare al contratto di mandato tra condòmini (o meglio condominio) e amministratore, se quest'ultimo abbia omesso di curare la formazione o l'aggiornamento professionale? È un aspetto assai rilevante, in grado di incidere nelle tasche dei condòmini e dello stesso professionista.

L'associazione MAPI e in paticolare il presidente Gerardo Michele Martino su questi contenuti ha costruito uno degli eventi più interessanti che si è celebrato negli ultimi tempi (si veda il resoconto dettagliato cliccando qui ), invitando a partecipare alcuni degli studiosi del diritto condominiale più apprezzati (in ordine alfabetico Bordolli, Ditta, Gallucci, Tarantino) e non solo (Tura De Marco, Franco Pagani vice presidente di Confassociazioni).
Punto di partenza offerto al riguardo la giurisprudenza di merito.

Le sentenze
Una ormai “datata” pronuncia della corte di Padova (risalente al 2017) riteneva che il mancato possesso anche di uno solo dei requisiti enunciati dalla norma in considerazioni comporti l'invalidità del rapporto instaurato.

La conclusione ricavata, in presenza di una cosiddetta “nullità virtuale”, è stata poi quella di considerare il professionista privo di tali “qualità” decaduto, con obbligo di restituzione del compenso ricevuto per assenza di “causa”. Tanto sarebbe la ratio che avrebbe ispirato il legislatore: l'interesse pubblico celato dalla norma farebbe il resto.

Solo infatti la sanzione della nullità per contrasto con norme imperative (contemplata in via generale dall'articolo 1418, comma 1, del Codice civile, proprio allorché la legge non disponga diversamente, escludendo, cioè, la conseguenza della invalidità dell'atto) può ritenersi idonea ad assicurare l'effettività di tali prescrizioni legali dirette a fissare i requisiti di comprovata capacità professionale dell'amministratore condominiale (si veda l’articolo di Antonio Scarpa ).

Secondo un altro giudice (Tribunale di Verona 2018), invece, la mancata dimostrazione della frequentazione di un corso di formazione di cui al Decreto Ministeriale 140/2014 da parte dell'amministratore, non sarebbe causa di invalidazione della delibera di nomina e/o conferma del predetto, potendo, al più, integrare un motivo di revoca di cui all'articolo 1129 codice civile (si veda il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio ).

Il legislatore della riforma quando abbia inteso sanzionare la nullità della delibera di nomina dell'amministratore per l'omissione di alcuni adempimenti connessi all'assunzione dell'incarico (come il compenso analitico), lo ha fatto espressamente e direttamente: per cui addivenire alla medesima conclusione – secondo il giudice scaligero - per altre ulteriori “omissioni”, laddove non positivizzate in modo altrettanto chiaro e preciso, non è parso a questo giudice affatto legittimo, bensì ultroneo.

La sorte del contratto di mandato
Ora, mantenendo fermo il primo degli aspetti sostanziali toccato dalla questione – cioè quello della nullità virtuale (che, in effetti, pare aver convinto di più i studiosi intervenuti all'evento) -, il dibattito si è spostato su un altro aspetto conseguenziale, quello relativo alla sorte da attribuire al contratto di mandato.

La nullità conseguenziale del contratto di mandato dell'amministratore per la violazione dei doveri formativi potrebbe legittimare, infatti, i condòmini a chiedere la ripetizione delle somme versate a titolo di compenso professionale (a far data dalla formalizzazione dell'incarico ovvero dall'esatto momento in cui si sarebbe verificato l'evento patogeno che avrebbe inficiato la “causa” del rapporto stesso, per come potrebbe ciò essere dichiarato in sentenza).

In questi termini, l'amministratore “decaduto” sarebbe solo in grado di opporre ai propri ex mandatari l'istituto dell'ingiustificato arricchimento, siccome i condòmini avrebbero visto aumentare il valore del loro patrimonio a danno del proprio senza una giusta causa.

L'azione, tuttavia, ha carattere sussidiario. Ciò vuol dire che non sarebbe proponibile quando il danneggiato può esecutare un'altra azione per farsi indennizzare, a norma dell'articolo 2042 Codice civile.

Sotto tale aspetto, infine, è stato sollevato un dubbio, a fronte di un ipotetico parallesimo tra la disciplina delle professioni intellettuali (ordinistiche) e quella propriamente svolta dall'amministratore. Il dubbio, si diceva, consterebbe della ipotesi di applicabilità della previsione del secondo comma dell'articolo 2231, laddove prevede che: «La cancellazione dall'albo o elenco risolve il contratto con corso, salvo il diritto del prestatore d'opera al rimborso delle spese incontrate e a un compenso adeguato all'utilità del lavoro compiuto» (A. Gallucci):


© RIPRODUZIONE RISERVATA