Il Condominio

Condominio: così l’ascensore in sicurezza. Utilizzo, installazione costi e risparmi fiscali

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

Misure anti Covid e ascensore: in cabina non più di due, con guanti e mascherina. Più che norme specifiche sono indicazioni rese necessarie da quanto accade in via generale. Ma andiamo con ordine. L’Italia è il Paese europeo con più ascensori (oltre un milione), con un edificio dotato di impianto ogni 131 abitanti. E poco meno della metà ha più di 30 anni e due su tre non siano provvisti dei moderni sistemi di sicurezza.

Ruolo dell’amministratore
Negli stabili condominiali a prendersi cura dell’impianto è l’amministratore, su cui ricade la responsabilità da custodia di cui all’articolo 2051 del Cc. Questi - in forza del contratto di mandato stipulato con il condominio - deve vigilare sugli impianti comuni, curandone la manutenzione ordinaria e straordinaria. Ne consegue che, in caso di incidenti causati dalla mancata manutenzione dell’impianto, l’amministratore può essere chiamato a risponderne sia sotto il profilo civile che penale.

Controlli
Per non correre rischi, l’amministratore deve attenersi alle disposizioni contenute nel Dpr 162/1999 che prevede, da un lato, di affidare a una ditta qualificata e iscritta alla Camera di Commercio le opere di manutenzione e, dall’altro, di incaricare un ente autorizzato a eseguire, con cadenza biennale, la verifica dell’impianto. I controlli periodici si svolgono solitamente ogni sei mesi, ma le tempistiche possono accorciarsi a seconda del tipo di impianto e del suo utilizzo.

Il contratto di manutenzione
Prima di stipulare il contratto con l’impresa manutentrice, l’amministratore deve ottenere il via libera dell’assemblea di condominio, con una maggioranza in seconda convocazione di 333 millesimi oltre a quella degli intervenuti (Tribunale di Teramo, 779/2019). Va da sé che in caso di interventi straordinari è necessario il diverso quorum previsto dall’articolo 1136, comma 2, del Cc (500 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti), salvo che si tratti di un intervento indifferibile. Sul punto, l’articolo 1135, comma 2, del Cc dispone infatti che «l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Qualora l’assemblea non riesca a deliberare e di conseguenza l’ascensore non risulti collaudato, l’amministratore è legittimato a inibire l’utilizzo dell’impianto, dandone comunicazione al Comune di riferimento.

Misure anti Covid
Riguardo al Covid, pur non essendoci alcuna norma specifica che imponga al professionista di adottare determinate misure sugli ascensori per limitare la diffusione del virus, l’impianto costituisce uno di quegli spazi “sensibili” che possono favorire il contagio. Vietare l’utilizzo dell’ascensore è illegittimo, soprattutto per le persone più anziane che vivono ai piani alti o per i disabili impossibilitati a utilizzare le scale. Molti amministratori quindi impongono ai condòmini di occupare uno (o al massimo due) alla volta la cabina, indossando guanti monouso e mascherine a norma, così da poter toccare pulsante, maniglia e bottoniera in tutta sicurezza.
Trattandosi di una situazione imprevedibile e urgente, anche senza il consenso dell’assemblea, l’amministratore può inoltre disporre la sanificazione periodica dell’impianto, tanto più se in presenza di un’ordinanza comunale che lo preveda. Fermo restando che il richiamato allegato 4 al Dpcm 10 aprile 2020 prevede la pulizia delle superfici «con disinfettanti a base di cloro e alcool».

Le spese
Nel caso in cui l’ascensore sia presente all’interno dell’edificio fin dalla sua costruzione, salvo prova contraria, l’impianto appartiene a tutti i condòmini che contribuiscono alle spese di manutenzione secondo il criterio disposto dall’articolo 1124 del Cc, per il quale «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».

Rifiuto non ammesso
La norma precisa poi che «al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune». È il caso di sottolineare, inoltre, che l’eventuale rinuncia all’utilizzo dell’ascensore – salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale - non è ammessa.

Nuova installazione
Qualora un edificio non sia dotato di ascensore, l’installazione ex novo rientra fra le innovazioni previste dall’articolo 1120 del Codice civile. Di conseguenza, per deliberare l’intervento sarebbe necessario, sia in prima che in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Ma l’ascensore un’opera destinata all’eliminazione delle barriere architettoniche, infatti lo stesso articolo 1120 dispone che per le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i 500 millesimi.

Rinuncia all’utilizzo
La costruzione ex novo dell’ascensore comporta un esborso di notevole entità, tant’è che l’installazione rientra nel novero delle cosiddette «innovazioni gravose» indicate dall’articolo 1121 del Codice civile. Per questo motivo «i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa», a patto che l’innovazione sia suscettibile di utilizzazione separata. In sostanza, qualora l’assemblea deliberi per l’intervento, i condòmini che hanno espresso un voto negativo potranno comunque decidere di non versare alcuna quota, rinunciando all’utilizzo dell’ascensore. Riguardo l’utilizzazione separata, è possibile dotare l’impianto di una serratura a cui potranno accedere, mediante una chiave, soltanto i proprietari dell’impianto.

Ripensamento possibile
Chi in un primo momento non ha partecipato ai costi di realizzazione, può ripensarci in futuro e diventare comproprietario dell’impianto, versando al condominio la quota spettante per la realizzazione dell’ascensore, calcolata in proporzione ai millesimi in loro possesso, tenendo conto della rivalutazione monetaria e del deprezzamento del bene. Il subentrante, inoltre, dovrà pagare i costi di manutenzione straordinaria fino a quel punto sostenuti dal resto dei condòmini.

Suddivisione costi
Il costo d’installazione del nuovo ascensore va suddiviso tra i condòmini comproprietari dell’impianto in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà mentre per le spese di manutenzione, ordinarie e straordinarie, si applica il criterio contenuto nell’articolo 1124 del Codice civile (metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo). L’ascensore può essere installato anche a cura e spese di un solo condomino (o gruppo di condòmini).

Sostituzione
L’articolo 1124 è stato modificato dalla legge di riforma del condominio 220/2012, che ha tra l’altro introdotto la parola «sostituzione» in luogo di «ricostruzione». La giurisprudenza ritiene che la sostituzione del vecchio ascensore con uno di nuova generazione non configuri un’innovazione, in quanto nessuna delle parti comuni in gioco (vano ascensore, cabina, locali tecnici) subisce una sostanziale trasformazione, conservando al contrario la destinazione originaria. Va ricordato, infine, che per procedere alla sostituzione dell’ascensore, trattandosi di un’opera di notevole entità, in assemblea servirà quindi un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Dimensioni standard e caratteristiche tecnici
Gli ascensori installati in un edificio residenziale devono rispettare determinati standard in termini di dimensioni minime. Per quanto riguarda il vano dell’impianto, occorre distinguere tra edifici vecchi già esistenti ed edifici nuovi. In questi ultimi, la cabina deve essere di almeno 1,30 metri di profondità e 0,95 metri di larghezza, la porta con luce netta minima di 0,80 metri posta sul lato corto, la piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 × 1,50 metri. In caso di adeguamento degli edifici esistenti, il decreto ministeriale 236/1989 dispone che qualora non sia possibile l’installazione di cabine di dimensioni superiori, l’ascensore può avere le seguenti caratteristiche: cabina di dimensioni minime di 1,20 metri di profondità e 0,80 metri di larghezza; porta con luce netta minima di 0,75 metri posta sul lato corto; piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,40 x 1,40 metri. Le porte di cabina e di piano devono essere a scorrimento automatico o, nel caso di adeguamento, ad anta incernierata purché dotata di un sistema per l’apertura automatica. Le porte automatiche devono rimanere aperte per almeno 8 secondi e il tempo di chiusura non può essere inferiore a 4 secondi. Inoltre, l’arresto ai piani deve avvenire con autolivellamento (tolleranza massima di 2 centimetri). Regole anche sull’altezza della bottoniera interna ed esterna, con i pulsanti che vanno posizionati a una altezza massima compresa tra 1,10 e 1,40 metri. Gli stessi devono avere la numerazione in rilievo e le scritte con traduzione in Braille. L’arrivo al piano deve essere segnalato con un avviso sonoro.

Barriere architettoniche e detrazioni fiscali
Il condominio che decide di installare un ascensore o altri dispostivi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi, può beneficiare del bonus ristrutturazioni confermato dall’ultima legge di Bilancio. Si tratta di una detrazione Irpef del 50% calcolata su una spesa massima pari a 96.000 euro. La detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. A tal proposito, l’amministratore rilascia una certificazione dalla quale, fra le altre cose, risultano l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.
Il bonus ristrutturazione non è cumulabile con la detrazione del 19% prevista dalla legge 104/1992 per le spese sanitarie. Inoltre, per l’acquisto e l’installazione dell’ascensore si applica un’aliquota Iva agevolata pari al 4%. La legge 13/1989 prevede, infine, un contributo statale a fondo perduto erogato dalle singole Regioni. Le domande per usufruirne vanno presentate al Comune di residenza e ubicazione dell’immobile oggetto dell’intervento. Per costi fino a 2.582,28 euro è concesso in misura pari alla spesa effettivamente sostenuta; per costi da 2.582,28 a 12.911,42 euro è aumentato del 25% della spesa effettivamente sostenuta; per costi da 12.911,42 a 51.645,69 euro è aumentato di un ulteriore 5%.
Può capitare, infine, che il condominio non riesca a deliberare l’installazione, in tal caso, entro tre mesi dalla richiesta redatta per iscritto dalla persona disabile, quest’ultima (o il suo legale rappresentante) può installare a proprie spese l’impianto, il servoscala ovvero «strutture mobili e facilmente removibili», nonché modificare l’ampiezza delle porte d’ingresso all’edificio, all’ascensore o alle rampe del garage.

Adeguamento dell’ascensore alle normative europee
Fra gli obblighi dell’amministratore c’è anche quello di procedere all’adeguamento dell’impianto alle ultime normative comunitarie in tema di sicurezza. La decisione deve essere deliberata dall’assemblea, ma non sempre è chiaro quale criterio applicare per ripartire la spesa. In presenza di un regolamento condominiale contrattuale che stabilisca gli oneri di contribuzione, è quest’ultimo a prevalere. In assenza di regolamento, occorre rifarsi al Codice civile e alla giurisprudenza. In proposito, esistono due orientamenti: il primo equipara l’adeguamento normativo alla manutenzione e per suddividere i costi applica il criterio previsto dall’articolo 1124 del Codice civile. Il secondo orientamento (divenuto minoritario) esclude, invece, che le opere di adeguamento abbiano a che fare con l’utilizzo dell’impianto, paragonandole alle spese di installazione. La ripartizione andrebbe quindi effettuata a norma dell’articolo 1123, comma 1, ossia in proporzione ai soli millesimi di proprietà. È bene ricordare che l’adeguamento normativo è obbligatorio solo per gli ascensori costruiti prima del 1999, data di entrata in vigore del decreto del presidente della Repubblica 162/1999. Ciò significa che solo gli impianti installati dopo il luglio del 1999 devono essere in possesso di determinati requisiti, fra cui il dispositivo di allineamento obbligatorio al piano, l’illuminazione d’emergenza in cabina o l’installazione di dispositivi di comunicazioni bidirezionali collegati a una centrale di soccorso.

Ascensore esterno, ok anche se riduce la veduta
In alcuni condomìni lo spazio nel vano scala non è sufficiente per installare un ascensore tradizionale e così l’unica alternativa, a patto che le caratteristiche strutturali dello stabile lo consentano, è realizzare un impianto esterno. Per l’installazione ex novo valgono le maggioranze previste per gli altri ascensori, ma cosa succede se l’ascensore esterno pregiudica la veduta di uno o più condòmini? La sentenza della Cassazione n. 30838 del 26 novembre 2019 ha chiarito che «l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai princìpi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari». Secondo i giudici occorre tenere conto «del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati». E pertanto «ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 Cc, deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale».


© RIPRODUZIONE RISERVATA