Condominio

Teleassemblee e partecipazione di persone estranee: quali conseguenze?

Va valutata l’influenza del soggetto non delegato nella discussione e nelle eventuale votazione, ma in remoto diventa difficile dimostrarne anche la presenza

di Luca Capodiferro - Coordinatore nazionale Centro studi giuridici Confabitare

Non dico che sia uno dei temi più importanti, ma capita con una certa frequenza che qualcuno si domandi se la presenza in assemblea di condominio di una persona estranea possa influire sulla sua validità. E quante volte insorgono liti per questo motivo? A chi non è capitato di portare con sé un tecnico e trovarsi al centro di un «processo» per averlo fatto?

La presenza di estranei in assemblea da remoto
In questo periodo - dove l'emergenza per il Coronavirus ha stravolto tutta la vita in condominio - il tema è tutt'altro che marginale. Immaginare di tenere un'assemblea a distanza, attraverso piattaforme di riunione on-line significa anche facilitare, di fatto, la presenza di più soggetti che, probabilmente, non hanno titolo per parteciparvi. Si pensi, ad esempio, ad un familiare non proprietario o ad un conoscente che sia un avvocato, o un tecnico e che, in qualche modo, se fosse presente alla video-assemblea potrebbe influire sulle decisioni del condomino titolato. Così come potrebbe influire su tutta la discussione assembleare.

Le norme
Per capire quanto sia lecito o meno tutto ciò dobbiamo partire dalle norme di riferimento. L'articolo 1136 del Codice civile stabilisce che l'assemblea è costituita regolarmente con l'intervento di un certo numero di condomini (a seconda che sia in prima o seconda convocazione) che rappresentino una certa quota di valore dell'edificio. In parole povere essere «condomino» equivale ad avere un diritto di voto in forza di una quota di comproprietà (espressa in millesimi).

Vi sono, poi, particolari aspetti che potranno influire sulla individuazione del soggetto titolato:si pensi, ad esempio, al caso della comproprietà dello stesso appartamento, ovvero quando vi sia un nudo proprietario ed un usufruttuario. Anche l'essere sposati, in determinati casi, potrà influire sulla titolarità o meno di partecipazione all'assemblea. In questi casi è spesso la legge stessa a stabilire chi, fra i vari soggetti, sia quello titolato o delegato a partecipare.

Di base, per tutti, vale il principio dell'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile, che prevede che ogni condomino (quindi colui che ha un titolo di comproprietà della comunione o altro titolo riconosciuto) può intervenire all'assemblea, volendo anche facendosi sostituire da un rappresentante al quale avrà conferito delega scritta. La norma dice anche che, se vi sono più comproprietari, questi potranno delegare un solo rappresentante per tutti.

L’estraneo presente insieme al condomino
Quindi, a dispetto dei molti condomini «bellicosi», la legge consente, a queste condizioni, che un estraneo possa partecipare all'assemblea, ponendo il solo limite che non si possa conferire delega all'amministratore. Di più, la norma prevede che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza (quindi a parere nostro anche se previsto nel regolamento) si considera non apposto. Semmai i problemi potranno esserci (e più o meno ci sono sempre) quando l'estraneo presenzia «al fianco» del condomino proprietario, magari in quanto suo legale o tecnico di fiducia. In questo caso, non avendo ricevuto alcun mandato o delega, la sua presenza dovrà essere autorizzata - se richiesto - dall'assemblea. Va detto, però, che spesso questi soggetti vengono ammessi proprio per il contributo tecnico che possono fornire alla discussione. Sul punto vi sono in ogni caso molte sentenze che ne ammettono la presenza.

Il soggetto «completamente» estraneo presente
Se nel caso di una «assemblea dal vivo» la cosa appare più difficile che succeda (ma mai dire mai), nel caso delle assemblee on-line non è un'ipotesi così peregrina. Come si fa a sapere chi c'è, in quel momento, insieme al condomino? E quale influenza svolge questa presenza?

Questo è il nodo centrale del tema. E' difficile, infatti, pensare che se un condomino ha in casa un parente o un amico legale, o fiscalista o tecnico (un geometra ad esempio), non si affidi a lui per decidere se e come votare quando, la cosa è meno assurda di quanto si possa immaginare, addirittura non lasci all'estraneo il compito di partecipare alla discussione e alla votazione, magari garantito dalla mancanza di ripresa video.

Ora, premesso che, in assenza di ripresa video (cosa tutt'altro che impossibile, si pensi a chi ha una connessione lenta) potrebbe essere difficile capire chi stia effettivamente partecipando all'assemblea, quello che andrà valutato è se questo intervento sia stato in grado o meno di influenzare in modo determinate la validità del quorum di costituzione dell'adunanza e di votazione dell'ordine del giorno.

L’influenza dell’estraneo nelle teleassemblee
Un tema trattato solo per le assemblee «analogiche» ma che, a questo punto, ben potrà trovare applicazione anche per quelle a distanza quando verranno ammesse e disciplinate. In varie occasioni la Cassazione ha ritenuto che la partecipazione all'assemblea di condominio di un soggetto estraneo (e, ovviamente, privo di delega) non incide di per sé sulla validità della sua costituzione e sulla validità delle delibere, tranne nei casi in cui il soggetto estraneo abbia influito in modo determinante sulla maggioranza necessaria a raggiungere i quorum di costituzione e deliberazione.

Stesso discorso laddove la sua partecipazione, magari proprio perché «tecnico qualificato ma privo di delega» possa aver influenzato ed influito sulla discussione e, di riflesso, sulla votazione. Va da sé che ogni qualvolta l'assemblea sia validamente costituita, anche senza la presenza estranea ed abbia poi votato magari proprio in senso contrario a quanto da questa sostenuto, è pacifica l'assoluta irrilevanza della presenza del terzo estraneo e, di conseguenza, legittima l'assemblea e la delibera adottata. Se poi valga la pena ricorrere in giudizio per accertare tutto ciò, la cosa diventa più complicata, dato che sul tema influisce spesso più l'umore, l'antipatia o la innata litigiosità che non la legge.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©