Il regolamento condominiale non può derogare l’interesse pubblico

Ci possono essere delle clausole del regolamento che, se anche accettate all'unanimità, non sono però in grado di superare le disposizioni condominiali contenute nel Codice civile.
L'autonomia privata, infatti, cede il passo dinanzi alcune disposizioni definite dal legislatore come non derogabili. Nel qual caso si fa riferimento alla previsione contenuta nel penultimo comma dell'articolo 1138 Codice civile, per il quale: «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alla disposizione degli articoli 118, secondo comma, 119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 Codice civile».

La pronuncia della Superma corte
La Corte di Cassazione con la ordinanza numero 9387 dello scorso 21 maggio fa infatti leva su tale principio.Il provvedimento giudiziale è assai importante, siccome illustra le ragioni che riconoscono a talune disposizioni del Codice civile il valore di vere e proprie “casseforti” giuridiche. Si fa, infatti, riferimento ad interesse pubblico sopito nella norma che legittima la compressione del potere negoziale da parte degli stessi condòmini, ovvero dei titolari di diritti sulle unità immobiliari costituenti il condominio.

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato
Così, ad esempio, la previsione contenuta in un regolamento contrattuale la quale inibisce il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è stata ritenuta, per l'appunto, nulla dal citato provvedimento normativo, siccome sostanzialmente “vessatoria”. I riferimenti normativi richiamati, per argomentare una simile scelta giuridica, sono stati compendiati in due previsioni normative.

Le norme richiamate
La prima è quella contenuta nell'articolo 26 della legge 10 del 1991, laddove prevede che: «per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dall'articolo 1120 Codice civile, comma 2»

La seconda è quella riportata nell'articolo 9, comma 5, della legge 102 del 2014 (appena modificata dall'articolo 5 del Dlgs 141 del 2016), che impongono la contabilizzazione dei consumi di c iascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi.

La Corte, infine, conclude rilevando che con queste disposizioni l'ordinamento mostra di privilegiare il distacco dall'impianto centralizzato: espressione del preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico.