Condominio, norma cercasi per l’assemblea a distanza

Condomìni sempre bloccati:

niente assemblee, niente lavori . Ma in Parlamento si stanno già presentando emendamenti alla legge di conversione del Dl Rilancio per risolvere l’impasse.

I due orientamenti
In pratica si scontrano due orientamenti, uno dei quali era prevalso sino ad arrivare alle bozze finali del Dl 34/2020: quello che prevedeva un proroga dei termini fissati nel Codice civile per la durata in carica dell’amministratore, per la presentazione del rendiconto e per la convocazione dell’assemblea annuale ma poi era stato tolto all’ultimo dal testo.

L’altro, invece, puntava a rendere espressamente possibili le teleassemblee ; una possibilità, questa, già esistente in quanto assolutamente non vietata ma che si scontra con alcune difficoltà nel garantire la regolarità di convocazione, partecipazione e delibere. Problemi tecnici che alcune app hanno di fatto già risolto ma che il mondo degli amministratori condominiali vede comunque con molta apprensione (si veda «Il Sole 24 Ore» del 29 aprile, dove si dà conto delle posizioni di quasi tutte le associazioni).

Le proposte in campo

In questo momento, di fatto in maniera trasversale, una serie di emendamenti tra loro abbastanza simili ripercorrono le due posizioni; in particolare la proposta di Unai (associazione di categoria degli amministratori) si è fatta strada esplicitando l’alternativa: o si dà la semplice possibilità di svolgere assemblee online (con una breve modifica all’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) oppure si fanno decorrere i 180 giorni per assemblee e rendiconto dalla fine della fine dell’emergenza ufficialmente annunciata dal Governo

Per Gianni Girotto, senatore M5S che tiene le fila tra mondo condominiale e 110%, la possibilità delle teleassemblee è molto opportuna ma non è scriminante per avviare i lavori: «L’emendamento sulle teleassemblee lo presento comunque, anche senza emergenza è una bella comodità. Ma oggi i condòmini che siano seriamente motivati si trovano in un campo di calcio e deliberano, un luogo con i due metri di distanza lo trovano . Mi sono arrivati messaggio di assemblee in giardino pur di discutere la proposta, non si faranno fermare dalla distanza di sicurezza».

La gestione del bonus

Poi c’è la proposta di consentire all’assemblea di decidere cosa fare con il bonus: detrazione, cessione o sconto in fattura. Oggi, infatti, se i lavori vengono deliberati dall’assemblea ed è il condominio a pagarli, la gestione della relativa quota delle spese passa ai singoli condòmini: sono loro a decidere cosa fare dell’agevolazione, perché il condominio non è un contribuente Irpef, lo sono i singoli condòmini.

Il che vuol dire, per impresa e amministratore condominiale, inseguire ogni proprietario per farsi dire cosa intende fare. Un impegno che rende le cose certamente complesse per l’impresa.

L’emendamento, tenuto conto che gli interventi di riqualificazione energetica e di consolidamento antisismico sono deliberati dall’assemblea condominiale, dispone che anche l’esercizio delle opzioni, che impattano significativamente sulle modalità di pagamento del corrispettivo dovuto all’impresa, sia deliberato dall’assemblea condominiale con le stesse maggioranze previste per la delibera che dispone l’esecuzione degli interventi.

Quindi con due possibilità: la prima è la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio). La seconda scatta invece quando gli interventi volti al contenimento del consumo energetico siano stati individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (articolo 26, comma 2, ella legge 10/91): la delibera può essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un 1/3 del valore in millesimi dell’edificio.