La ripartizione delle spese per il cortile condominiale varia a seconda dei casi

La ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale – che copra il sottostante piano interrato di proprietà esclusiva – varia a seconda del tipo di intervento da realizzare: i costi di manutenzione o ricostruzione dei soffitti andranno divisi in parti uguali, quelli di manutenzione della copertura del pavimento spetteranno al proprietario del piano superiore mentre al rifacimento dell'intonaco e della tinta del soffitto dovrà provvedere il proprietario del piano inferiore. E sarà nulla la delibera che divida gli esborsi senza attenersi a questi criteri. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza 3011 dell'11 febbraio 2020.

I fatti
A portare in causa il condominio è una Srl proprietaria di un locale posto al piano seminterrato sottostante un cortile condominiale. Contestava che l'assemblea le avesse accollato l'intera spesa per la manutenzione dei lucernai del cortile interno perché intesi come pavimentazione. Di qui, la richiesta di annullamento della delibera. Pretesa accolta.

La suddivisione delle spese
La decisione assembleare, ha spiegato il Tribunale, era illegittima. Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale che contemporaneamente copra l'interrato va individuato in base alle opere da realizzare. In particolare, la semplice manutenzione della pavimentazione sarà onere da dividersi proporzionalmente fra tutti i condomini.

Invece, i lavori sulla struttura andranno spartiti in due quote: la prima a carico di tutti i partecipanti e la seconda a carico dei proprietari dei locali del piano interrato (Cassazione 2243/2012).

La regola, in sostanza, è quella sancita dall'articolo 1125 del Codice civile per cui le spese per la manutenzione o ricostruzione dei soffitti o dei solai sono sostenute in parti uguali, restando a carico del proprietario del piano superiore la manutenzione della copertura del pavimento (alla cui usura ha contribuito in via esclusiva) e a carico del titolare del piano inferiore il rifacimento dell'intonaco e la tinta del soffitto (Cassazione 10858/2010).

L’unico caso di deroga
Criterio legale derogabile soltanto nel caso in cui le opere di manutenzione siano conseguenza di un fatto proprio di una delle parti – che, ad esempio abbia danneggiato il solaio manomettendolo (Cassazione 18420/2011) – e non quando gli interventi si siano resi opportuni per il degrado conseguente all'usura del tempo ed all'inerzia delle parti.

Il caso specifico
Ebbene, nella vicenda, il cortile interessato ai lavori – bene comune e copertura del sottostante locale di proprietà esclusiva della Srl – aveva bisogno di lavori di manutenzione straordinaria della struttura divisoria tra piani. Non si trattava, pertanto, di opere di mero rifacimento del manto di copertura o di pitturazione del soffitto del locale appartenente alla società ma di impermeabilizzazione della struttura costituente il solaio che separa la porzione comune soprastante da quella solitaria sottostante.

Andava applicato, allora, il criterio di ripartizione in parti uguali della spesa (con a carico del condominio la spesa per la quota parte dovuta per la mera pavimentazione e a carico della società le spese per realizzare l'intonaco e la pitturazione delle volte). L'assemblea, quindi, aveva illegittimamente e volutamente deliberato in deroga ai criteri legali di riparto per cui la delibera assunta era certamente nulla per violazione dei diritti della Srl. Si spiega in questi termini, la soluzione adottata dal Tribunale di Roma che accoglie la richiesta della società e condanna il Condominio alla refusione delle spese di lite.