Guida - Le tabelle millesimali degli edifici in condominio - Parte 8

In tutti i precedenti articoli della guida sulle tabelle millesimali abbiamo esaminato la normativa, interamente racchiusa in alcune disposizioni codicistiche, l'abbondante giurisprudenza di settore ed il procedimento tecnico di calcolo. Nella parte finale di ognuno di essi abbiamo approfondito anche quei particolari argomenti che presentano tuttora difficoltà di interpretazione della norma, conflittuale giurisprudenza, ed anche le conseguenti complicazioni che si generano all'atto pratico di ripartizione delle spese condominiali tra i singoli condomini e di quello di redazione delle tabelle millesimali.

Di quest'ultimo aspetto in particolare, non abbiamo neppure omesso di rilevare quelle problematiche che si trovano ad affrontare gli operatori professionali del settore nell'applicazione pratica di alcuni principi giuridici anche quando basati su orientamenti maggiormente ed ampiamente consolidati, e che come si dirà meglio in seguito sono originate per la maggior parte dalla mancanza di una corrispondente normativa tecnica.

In un ambito dove si ricorre al contenzioso giudiziale con altissima frequenza, come è quello condominiale, e dove una delle principali cause di questo primato è la ripartizione delle spese comuni, proprio gli approfondimenti suddetti dovrebbero aver reso evidente l'urgente necessità di opportune modifiche alla norma che, purtroppo, così urgenti non sono apparse al legislatore se neppure con la recente Legge di riforma ( 220/2012) vi si è data attuazione.

Se è vero che alcuni orientamenti giurisprudenziali ampiamente consolidati sono stati tradotti in legge, come è stato fatto per i principi giuridici che regolano l'approvazione delle tabelle millesimali ed in base ai quali è stato modificato l'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile soprattutto per i casi di rettifica e modifica delle tabelle stesse, per altre dibattute questioni non si è cercata alcuna soluzione: proprio alcune delle novità introdotte al Codice hanno invece evidenziato ancor più alcune lacune, generando più dubbi che certezze, come si rinviene nello stesso articolo 69 sulla questione se le disposizioni in esso contenute siano estese, in base all'ultimo capoverso del dispositivo, anche alle modifiche di tabelle predisposte secondo criteri derogatori di quelli legali (Vedi parte 2 della Guida).

Per tutti gli argomenti trattati, dall'approvazione delle tabelle alla redazione di ognuna di esse, almeno di quelle maggiormente ricorrenti e necessarie in quasi tutti gli edifici, si è cercato di porre la dovuta attenzione anche all'aspetto tecnico, solitamente trascurato nel più ampio e diffuso studio giuridico della materia, poiché necessario proprio a mettere in luce la difficoltà di conciliare parte della normativa e dei dettami della Suprema corte con il procedimento estimativo.

D'altronde, ci si dimentica che la redazione delle tabelle millesimali, che per ovvie ragioni è argomento fondamentale nella ripartizione delle spese condominiali, fatto salvo il pregiatissimo lavoro della scuola italiana dell'estimo che ne ha disciplinato il procedimento estimativo, si basa soltanto, ancora oggi, sulla Circolare del ministero dei Lavori Pubblici 12480 del 26 marzo 1966 e successiva Circolare di precisazioni 2945 del 26 luglio 1993 che in realtà non furono emanate per le ripartizioni millesimali degli edifici in condominio ma solo per la ripartizione del costo di costruzione di fabbricati fruenti di contributo statale tra i soci delle cooperative edilizie.

Peraltro, anche autorevoli pronunce della Cassazione hanno affermato principi giuridici contrastanti spesso con diffuse prassi estimative del passato e senza porsi l'interrogativo se questi principi siano effettivamente disciplinati o almeno applicabili nel procedimento di calcolo e stima e senza grandi differenze da tecnico a tecnico.

Forse, l'argomento oggi non trova particolare interesse neppure tra chi dovrebbe rappresentare gli operatori del settore che sempre si trovano a dover affrontare questi problemi; forse ci si è rassegnati a vedere sia la Giustizia di merito che quella di legittimità impegnate nell'ambito condominiale sugli stessi argomenti da decenni (approvazione, rettifica e modifica delle tabelle, ripartizione delle spese comuni, soprattutto di scale ed ascensori, spese delle coperture, ecc.) e proprio quelli per cui nessuna sostanziale modifica è mai stata fatta dall'alba del Codice del 1942.

D'altronde, tali argomenti sono le principali cause di conflitto poiché sono quelli che incidono maggiormente sugli interessi economici dei singoli condomini cosicché, anche nei condomini meno “litigiosi”, quando si devono affrontare spese di importo notevole, come quelle per le facciate dell'edificio, le coperture, la sostituzione o l'installazione degli ascensori, si generano infinite ed accese discussioni ed anche tabelle millesimali fin li accettate e condivise vengono messe in discussione.

Infine, quello che si auspica di aver mostrato con la guida che si sta adesso completando, è che analizzando congiuntamente norma, giurisprudenza e procedimento tecnico, siano parse semplici anche le possibili soluzioni a quelle lacune della legge che andrebbero opportunamente colmate e risolte per ridurre il ricorso al Giudice nell'ambito condominiale, e che proprio nella parte conclusiva vorremmo sinteticamente elencare:

1) Modifica dell'articolo 69 disposizioni attuative del Codice civile per la controversa interpretazione dell'ultimo capoverso dello stesso articolo e del quale non si comprende se la possibilità di rettifica o modifica con approvazione a maggioranza qualificata (2° comma articolo 1136 Codice civile) sia estesa anche alle tabelle predisposte secondo criteri derogatori di quelli legali. Secondo le pronunce della Suprema corte precedenti alle modifiche introdotte all'articolo 69 con la legge di riforma, infatti, le rettifiche o modifiche a tabelle derogatorie sarebbero esperibili soltanto con approvazione all'unanimità (Vedi Parte 2 della Guida).

2) Modifica all'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile per l'inserimento del “cambio di destinazione d'uso” tra le variazioni che rendono esperibile la modifica delle tabelle millesimali ai sensi del suddetto articolo, e salva comunque la variazione di almeno 1/5 del valore di almeno una delle unità immobiliari. Le più recenti pronunce della giustizia di legittimità non avvalorerebbero la modifica, tuttavia, considerato che proprio la destinazione d'uso di un'unità immobiliare è elemento determinante nell'attribuzione del relativo valore, e che proprio tale elemento è sempre considerato nella formazione iniziale delle tabelle millesimali, come peraltro previsto dalle Circolari ministeriali prese a riferimento per tali ripartizioni, si ritiene che anche il cambio di destinazione d'uso debba essere specificatamente inserito nell'articolo 69 , e che nei casi in cui comporti un'alterazione di almeno 1/5 del valore di un'unità immobiliare renda esperibile la modifica (Vedi Parte 2 della Guida).

3) Modifica dell'articolo 1124 Codice civile per l'indicazione di una specifica quota nella ripartizione di spese di scale ed ascensori per i proprietari delle unità immobiliari al piano terra prive di accesso dall'androne e per quelle ai piani interrati non raggiunti da scale ed ascensori. Risulta più che mai consolidato l'orientamento secondo cui anche i proprietari dei piani terreni debbano contribuire alle spese di scale ed ascensori ed, indirettamente, per le motivazioni con cui è stato confermato tale principio, anche i proprietari delle unità immobiliari ai piani interrati non raggiunti dalla scala debbano assolvere allo stesso obbligo.

Ai sensi della norma vigente la quota di spese per tali immobili è quella calcolata in base alla prima metà della spesa e proporzionale ai relativi valori, escludendo invece gli stessi immobili dalla ripartizione della seconda metà di spese, e quindi di millesimi, stabiliti in base all'altezza di piano di ubicazione.

Tuttavia, soprattutto nei casi in cui tali immobili al piano terra possiedano un elevato valore (come nel caso di negozi di ampia superficie), il procedimento di calcolo non evita che i proprietari debbano comunque accollarsi spese notevoli a fronte di un uso saltuario se non praticamente nullo di parti comuni ed impianti, ed origina frequenti discussioni e contenziosi.

D'altronde, un criterio di ripartizione differente rispetto a quello previsto dall'articolo 1124 Codice civile ed atto a garantire una quota di spese ancora minore per questi proprietari, potrebbe essere attuato ma solo con il consenso unanime di tutti i condomini e pertanto difficilmente applicabile se non con approvazione contestuale ai regolamenti contrattuali. Da qui deriva la necessità di una precisa indicazione della quota che secondo la stessa giustizia di legittimità va addebitata in “misura minore” ai proprietari delle unità immobiliari che non si servono della scala e dell'ascensore per il relativo accesso diretto e che ridurrebbe il contenzioso su una di quelle tormentate questioni che occupano da decenni la magistratura (Vedi Parte 4 e 5 della Guida).

4) La precisa indicazione del tipo di spesa disciplinato dallo stesso articolo 1124 Codice civile con esclusione di ogni eventuale suddivisione e diversa ripartizione tra spese di manutenzione straordinaria/sostituzione e spese di manutenzione ordinaria/gestione e uso. Proprio le problematiche delle quote di spesa addebitate ai proprietari degli immobili al piano terra a fronte di un uso ridottissimo di scale ed ascensor i ha generato, soprattutto in sentenze della giustizia di merito, indicazioni dei più disparati criteri di ripartizione e distinzioni tra spese di gestione e spese di manutenzione e sostituzione di scale ed ascensori, arrivando fino a distinguere i criteri da applicare per singole parti e componenti dell'impianto ascensore stesso, senza che di tali distinzioni e frammentazioni vi sia traccia nella legge (Vedi Parte 4 e 5 della Guida).

5) Precisa indicazione del criterio di ripartizione delle spese di installazione ex novo di ascensore in edificio sprovvisto di questo impianto e delle successive spese di manutenzione, sostituzione e gestione. Sebbene la Cassazione si sia pronunciata senza divergenze su queste ripartizioni, disponendo che le spese di installazione ex novo dell'ascensore vanno ripartite esclusivamente in base ai valori delle unità immobiliari poiché così disciplina il 1° comma articolo 1123 Codice civile trattandosi di innovazione, mentre le successive spese di manutenzione e sostituzione vanno ripartite anche in base alla differente utilità fornita dall'impianto e quindi in base al 2° comma articolo 1123 ed articolo 1124 , sarebbe necessaria relativa traduzione in legge a fronte della ragionevole obiezione sulla diversità dei criteri di applicati tra nuova installazione e sostituzione nonostante si tratti di spese i cui importi, nella maggior parte dei casi, sono molto simili (Vedi Parte 5 della Guida).

6) Indicazione, nel caso di edificio dotato di più scale o ascensori e quindi nel caso di ripartizione di spesa ex articolo 1123, 3° comma Codice civile, delle modalità di individuazione della scala per la quale devono contribuire alle spese i proprietari di unità immobiliari al piano terra prive di accesso dall'androne o di quelle ubicate ai piani interrati non raggiunti da scale ed ascensori. Ovviamente, in un edificio con più corpi scala, ai sensi della suddetta disposizione i condomini devono contribuire alle spese della sola scala che utilizzano per accedere alla propria unità immobiliare; pertanto, per le unità ubicate ai piani superiori è comodo operare relativa distinzione.

Tuttavia, i dettami della Cassazione che hanno esteso l'obbligo del pagamento delle spese di scale ed ascensori anche ai proprietari dei piani terra, ha generato l'ovvia difficoltà di individuare per quali di tali pertinenze comuni debbano contribuire alle spese visto che non vi è scala o ascensore che utilizzino per accedere alle rispettive proprietà. Si rende evidente la necessità di una relativa disposizione che, per tale questione, potrebbe essere semplicemente individuata in una norma tecnica (Vedi Parte 4 e 5 della Guida).

7) Modifica dell'articolo 1124 Codice civile aggiungendo i box e i posti auto tra le pertinenze indicate dal 2° comma. Come si evince nella relazione dell'allora guardasigilli Dino Grandi alla presentazione del nuovo Codice del 1942, sono chiare le volontà del legislatore di ridurre le spese delle scale per quelle unità immobiliari diverse dalle abitazioni, quali cantine, palchi morti, soffitte, lastrici solari, che seppur ubicate ad uno dei piani raggiunti dalla scala, non ne comportano un maggior utilizzo come invece avviene per le abitazioni.

Per tale motivo il 2° comma dell'articolo 1124 dispone di considerare tali immobili solo nella ripartizione della prima metà della spesa ripartita in base ai relativi valori e non in quella della seconda metà ripartita in base alle altezze di piano. Appare del tutto ragionevole inserire anche i box ed i posti auto ubicati ai piani interrati raggiunti dalla scala comune tra le unità di cui al suddetto 2° comma, soluzione appropriata ai giorni nostri dove la diffusione delle autorimesse interrate e la commercializzazione di posti auto senza l'annessione ad abitazioni nello stesso fabbricato ha fatto sì che in numerosi edifici vi siano condomini e proprietari di sole unità adibite a box o posti auto ed accessibili senza fruizione di scale ed ascensori dell'edificio. Per tali immobili, pertanto, a fronte di un uso praticamente nullo delle scale ed ascensori comuni, risulterebbe eccessiva una quota di spese che tenesse conto anche della seconda metà della spesa (Vedi Parte 4 e 5 della Guida).

8) Modifica all'articolo 1126 Codice civile per l'indicazione delle quote di ripartizione delle coperture negli edifici comprendenti più di un corpo di tett o, come nel caso di edifici coperti per una parte da un tetto a falde e per l'altra porzione da un lastrico solare o da una terrazza a livello.

Visti i dettami della Suprema corte secondo cui i condomini devono assolvere al pagamento delle spese della sola copertura dalla quale è effettivamente coperta la propria unità immobiliare e quindi ubicata nella stessa colonna d'aria, mentre non devono partecipare alle spese delle altre coperture anche nel caso in cui queste ultime coprano parti comuni dell'edificio, andrebbe modificato l'articolo 1126 in modo da rendere possibili e più semplici le ripartizioni nei casi in cui alcune singole unità immobiliari siano sottostanti a più corpi di tetto.

La modifica risulta tanto più necessaria nei casi in cui le diverse coperture non siano soprastanti a gruppi distinti di unità immobiliari in modo uniforme ai diversi piani, comportando delle frammentazioni e dei calcoli notevolmente complessi ed elaborati.

Detta modifica, infine, andrebbe attuata per garantire di non produrre ripartizioni di spesa notevolmente dannose per alcuni condomini a fronte dell'utilità fornita loro dalle strutture di tetto nel caso queste ultime coprissero anche parti comuni molto ampie ed un numero limitato e di superficie ridotta di unità immobiliari di proprietà esclusiva; in tale diffusa circostanza, infatti, applicando alla lettera le indicazioni della Suprema corte, i proprietari di queste ultime unità dovrebbero assolvere in via esclusiva al pagamento delle spese di una struttura di cui beneficiano maggiormente anche gli altri condomini.

Per tali ragioni, ed in presenza di coperture miste, risulterebbe quindi maggiormente equo prevedere che tutti i condomini assolvessero al pagamento delle spese di tutte le coperture dell'edificio in proporzione del valore della propria unità immobiliare ed indipendentemente dalla posizione rispetto alle coperture medesime, salva sempre l'applicazione delle quote previste dall'art. 1126 tra proprietario del lastrico o della terrazza e proprietari sottostanti in presenza di tali tipi di strutture (Vedi Parte 6 della Guida).

9) La precisazione che le quote di ripartizione delle terrazze a livello soprastanti ad un solo piano o ad una sola unità immobiliare sono le stesse disciplinate dall'articolo 1126 Codice civile. Le pronunce della Cassazione in merito a quest'ultimo caso presentano numerose divergenze dovute all'applicazione analogica dell'articolo 1125 , come indicato in alcune sentenze, nonostante tale norma si riferisca esclusivamente alla manutenzione dei solai interpiano interni all'edificio (Vedi Parte 6 della Guida).

10) Modifica dell'articolo 1126 Codice civile per la puntuale indicazione delle quote di ripartizione delle coperture di piani interrati esterni al sedime dell'edificio, per le quali vi sono grandi divergenze e conflittualità nelle stesse pronunce della Suprema Corte, e per l'indicazione che le spese delle pavimentazioni soprastanti a tali coperture, così come quelle delle intonacature sugli intradossi delle coperture stesse, nel caso in cui non siano necessarie per opere manutentive alla copertura o alle sue protezioni ed impermeabilizzazioni, spettano rispettivamente ai proprietari del piano soprastante e sottostante.

Con tali introduzioni, infatti, si risolverebbe un'altra tormentata questione riguardante proprio le spese delle coperture dei piani interrati così come quella per la ricostruzione delle soprastanti pavimentazioni, fonte di numerosi conflitti giudiziali soprattutto nel caso in cui sopra tali coperture siano ubicati viali di accesso a transito veicolare e sottoposti per questo a particolare usura della pavimentazione (Vedi Parte 6 della Guida).

11) ndicazione che le spese per le aree comuni delle autorimesse sono suscettibili di ripartizioni ex 3° comma articolo 1123 Codice civile fra i soli proprietari di immobili ivi ubicati e indicazione delle quote di spesa nel caso in cui tali aree forniscano accesso anche a locali condominiali o anche a cantine o altre pertinenze di proprietà esclusiva che non siano box o posti auto, fornendo quindi un'utilità differente ai singoli condomini.

Solo recentemente la giustizia di legittimità ha riconosciuto la possibilità di ripartire solo tra i proprietari dei garage o posti auto siti nell'autorimessa le relative spese di manutenzione e gestione sempre che il titolo non disponga esplicitamente che le aree o impianti comuni dell'autorimessa siano invece proprietà comune a tutti i condomini dell'edificio. Sarebbe quanto mai opportuna relativa traduzione in legge con contestuale indicazione di specifiche quote di spesa ridotte qualora siano proprietari e tenuti all'assolvimento delle relative spese anche condomini che non possiedano box o posti auto ed ai quali pertanto queste parti comuni non forniscono la stessa utilità fornita ai proprietari dei box.

12) Inserimento di una disposizione per l'indicazione delle m odalità di ripartizione delle spese spettanti a gruppi di edifici (supercondomini o condomini orizzontali) e per quelle relative alla manutenzione delle strade comuni a gruppi di edifici. Non esiste infatti alcuna indicazione, neppure sulle citate circolari ministeriali, che disciplini il procedimento di calcolo delle tabelle millesimali per i cosiddetti supercondominii o condominii orizzontali.

Quelli appena elencati sono quindi i più urgenti argomenti che necessiterebbero di interventi legislativi, molti dei quali potrebbero poi risolversi anche con l'emanazione di una vera e propria “normativa tecnica” per la redazione di tabelle millesimali per gli edifici in condominio e per i cosiddetti “supercondomini”.

In conclusione, si conoscono sostanzialmente tutti gli interrogativi che sorgono quando sia da gestire la ripartizione delle principali spese condominiali e, conseguentemente, quando siano da predisporre le relative ripartizioni millesimali, interrogativi che per l'esperienza di chi scrive sono condivisi da moltissimi professionisti del settore proprio durante convegni, seminari e corsi di formazione ed ai quali si cerca di fornire tutto l'aiuto possibile ma che, fino a definitivi chiarimenti e puntuali modifiche al Codice, tale aiuto non potrà che limitarsi a deduzioni ed accorgimenti tecnico pratici che limitino il più possibile il numero di quei casi che, fino alle auspicate regolamentazioni, rimarranno di difficile soluzione e condivisione e sempre a rischio di contenziosi giudiziali.