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Sanificazione per covid-19 disposta dall’amministatore

Può l'amministratore del condominio procedere con un semplice volantino, affisso al portone e nella cabina ascensore pochi giorni prima, all'effettuazione di interventi di sanificazione per COVID 2019 (sostenendo che gli interventi “sono fatti nel rispetto delle norme del dpcm 4.3.2020 “), senza interpellare né informare i condomini su modalità, tipologia e costi? Può altresì dire che tali interventi saranno ripetuti, a suo esclusivo giudizio, settimanalmente fino a cessate esigenze?

di Raffaele Cusmai

La domanda

Può l'amministratore del condominio procedere con un semplice volantino, affisso al portone e nella cabina ascensore pochi giorni prima, all'effettuazione di interventi di sanificazione per COVID 2019 (sostenendo che gli interventi “sono fatti nel rispetto delle norme del dpcm 4.3.2020 “), senza interpellare né informare i condomini su modalità, tipologia e costi? Può altresì dire che tali interventi saranno ripetuti, a suo esclusivo giudizio, settimanalmente fino a cessate esigenze?


Ai sensi dell'art. 1130, co. 1, n. 2), c.c. rientra fra le attribuzioni dell'amministratore del condominio “disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini”, mentre la legge n.82 del 25 gennaio 1994 disciplina tutte le attività inerenti la pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e l'eventuale derattizzazione, attribuendo la responsabilità all'amministratore condominiale.

Pertanto, l'intervento di sanificazione dei condomìni rientra tra le attività di manutenzione ordinaria, vincolanti per i condomini ex art. 1133 c.c., anche se potrebbe richiedere l'aggiunta di interventi straordinari in caso di pericolo di contagio. In tal caso, sebbene rientri, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., nelle attribuzioni dell'assemblea dei condomini provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, ai sensi del successivo comma 2, l'amministratore può, qualora tali interventi rivestano carattere urgente, ordinare i suddetti lavori, con l'obbligo di riferirne nella prima assemblea.

Nell'attuale contingenza del pericolo epidemiologico da COVID-19, l'amministratore è comunque tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell'intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l'uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l'accesso ai locali trattati.

La giurisprudenza ha osservato che l'obbligo di riferire all'assemblea circa i lavori urgenti di manutenzione straordinaria rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione e che, pertanto, non può coincidere con la necessità di ratificare un atto esorbitante il mandato.

Pertanto, l'inosservanza di tale obbligo non preclude all'amministratore il diritto al rimborso delle spese urgenti regolarmente giustificate (Cass. civ., Sez. II, Sent., 07.02.2008, n. 2864)

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