La stima degli immobili: il perito d’asta è responsabile delle omissioni

Nei confronti dell'aggiudicatario di vendita all'asta nell'ambito di una procedura concorsuale, il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale per il danno da questi subito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile pignorato.

Il principio è stato appena ribadito dalla Corte di Cassazione con l'Ordinanza 8498 del 06 maggio 2020, in cui si precisa, altresì, che per provare la responsabilità del perito di stima occorre la dimostrazione di un suo comportamento colposo o doloso nello svolgimento dell'incarico tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente.

Lo stimatore d'asta
L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio. Questo professionista, pur non esercitando funzioni giudiziarie in senso tipico svolge nell'ambito del processo una pubblica funzione, quale ausiliare del giudice nell'interesse generale e superiore della giustizia (Cassazione, 25022/2019).

Il perito incaricato della stima di un immobile da mettere all'asta, in particolare, è sottoposto al regime delle responsabilità previste dall'articolo 64 Codice procedure civile per il consulente tecnico e per il perito (Cassazione 18313/2015; 13636/2018).

Inoltre, il cosiddetto “perito di stima” risponde penalmente, disciplinarmente e civilmente della prestata attività, con obbligo di risarcire il danno causato in violazione dei doveri connessi all'ufficio (Cassazione 18313/2015; 18170/2010; 11229/2008; 1545/1973).

La diligenza professionale
Al riguardo, va osservato che nell'esecuzione della prestazione dovuta lo stimatore d'asta è tenuto ad osservare la diligenza qualificata ai sensi dell'articolo 1176, comma 2, Codice civile, se risulta designato il modello astratto di condotta da estrinsecarsi.

Al professionista, e a maggior ragione allo specialista, è richiesta una diligenza particolarmente qualificata della perizia e l'impiego di strumenti tecnici adeguati al tipo di attività da espletarsi. Ai diversi gradi di specializzazione corrispondono, infatti, diversi gradi di perizia.

Conclusione
Può allora distinguersi tra una diligenza professionale generica e una diligenza professionale variamente qualificata,poichè chi assume un'obbligazione nella qualità di specialista, o un'obbligazione che presuppone questa qualità, è tenuto alla perizia che è normale della categoria. In quanto tale, risulta intollerabile che il perito di stima di un immobile da porre all'asta ometta di descrivere e indicare la presenza di una servitù reale, in quanto un limitei questo tipo è più che in grado di compromettere il valore venale.