Condominio

La delibera che approva il bilancio ratifica le spese non urgenti

Nel caso esaminato è stato perciò respinto il ricorso presentato da un condomino

di Giovanni Iaria

Tra i poteri dell'amministratore del condominio rientra quello relativo all'esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria, mentre per i lavori di straordinaria manutenzione è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, salvo che si tratti di lavori urgenti. In quest'ultimo caso, l'amministratore è solo tenuto a darne comunicazione ai condòmini alla prima assemblea.

Che succede, invece, se l'amministratore, cosa abbastanza frequente, effettua spese di straordinaria amministrazione non urgenti senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza 5260/2020, pubblicata il 17 marzo 2020.

I fatti
A dare origine alla vertenza un condòmino che impugnava innanzi al Giudice di pace la delibera con la quale l'assemblea condominiale aveva provveduto all'approvazione del bilancio consuntivo addebitando ai condòmini oneri condominiali relativi a spese sostenute per dei lavori eseguiti nelle parti condominiali. Secondo il condòmino, la delibera era illegittima in quanto i lavori non erano straordinari ed urgenti, e privi dell'approvazione o della ratifica dell'assemblea. Pertanto, le relative spese non potevano essere ripartite tra i condòmini.

L'impugnazione veniva rigettata dal Giudice di pace e la decisione di primo grado veniva confermata dal Tribunale a seguito dell'appello promosso dal condòmino.

La decisione
Il Tribunale capitolino, dopo aver premesso che nel caso esaminato si era in presenza di spese di ordinaria amministrazione (pittura e rifinitura di un sottobalcone) e, quindi, rientrante nei poteri dell'amministratore, ha osservato che, anche nel caso in cui si dovessero ritenere lavori di straordinaria manutenzione, la spesa era stata ratificata dall'assemblea con l'approvazione del bilancio consuntivo nel quale era stata indicata una voce denominata manutenzione fabbricato. Pertanto, secondo il Tribunale, con l'approvazione del bilancio consuntivo, l'assemblea aveva legittimato l'operato dell'amministratore.

Nel decidere l'appello, il giudicante ha ribadito il principio di diritto secondo il quale
« l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione»(Cassazione 18192/2009).

Per la ratifica della delibera, ha concluso, non sono richieste formule particolari ed essa può avvenire anche approvando il consuntivo che contenga tale spesa.

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