In tempi di emergenza si intervenga subito sul recupero crediti del condominio

In un momento straordinario come quello che il “diritto condominiale” sta vivendo, sorpreso dalla scarsa considerazione riservatagli dal “legislatore dell'emergenza” – il quale si è interessato di disciplinare le assemblee telematiche delle associazioni, senza spendere una parola su quelle dei proprietari degli immobili - si potrebbe prendere spunto per comprendere come, con piccoli passi, si possano correggere alcune “eccessive” distorsioni applicative.

Più che vere e proprie riforme radicali da apportare al codice del condomino - per quanto interessanti e legittime esse siano (dovrebbero in ogni caso passare da un iter parlamentare non indifferente) - si potrebbe immaginare di intervenire chirurgicamente, avvalendosi della precisione del bisturi, in uno specifico campo del diritto sostanziale (e processuale). Gli aspetti relativi al recupero crediti del condominio negli edifici, ad esempio.

Le norme
La riforma del 2013 ne discorre quando si riferisce all'amministratore, contestualizzando temporalmente l'attribuzione entro dati termini dalla data di approvazione del rendiconto. Parallelamente, l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (norma rimasta intatta rispetto alla versione originaria del 1942), riconosce al piano di riparto approvato dall'assemblea la base sostanziale per l'attribuzione della clausola sulla provvisoria esecutività al decreto ingiuntivo, rimuovendo qualsiasi discrezionalità al giudice del procedimento.

La specialità della disciplina
Quest'ultima è norma speciale, votata alla tutela di un recondito interesse pubblico – specie nella parte in cui disciplina i casi di cessione dei diritti sulla unità immobiliare, per garantire la certezza dei rapporti economici e giuridici tra terzi (o apparentemente tali) e condominio.

Gli oneri prededucibili
Un quadro sistematico normativo che ben si sposa, anzi si completa con la previsione contenuta nell'articolo 30 della legge 220 del 2012, quando stabilisce che «i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio Decreto 16 marzo 1942 numero 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali».
Si tratta di una delle poche disposizioni non trasferite nel corpo del “codice di condominio”, la quale, tuttavia, è assai controverso possa essere applicata nel campo delle procedure esecutive individuali.

La giurisprudenza
In questo senso sembrerebbe esprimersi la corte di Cassazione, la quale ha espressamente escluso dalle spese che il creditore procedente è tenuto, su disposizione del giudice ex articolo 8, Dpr 30 maggio 2002, numero 115, ad anticipare al custode, «quelle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale, non essendo neppure possibile supporre l'applicazione dell'articolo 30 della legge 11 dicembre 2012, numero 220, dettato espressamente solo per il fallimento (in relazione al quale il condominio assume la posizione di creditore per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni, che sono prededucibili se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disposizioni per l'attuazione del Codice civile» (Cassazione 22 giugno 2016, numero 12877).

La tesi contraria
Tuttavia, non mancano orientamenti contrari, secondo cui il credito condominiale assolvendo funzione di conservazione delle parti comuni rientra in pieno nelle previsioni dell'articolo 2864 Codice civile (secondo il quale – il terzo ha – «… diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino alla concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita »).

In quanto tale, esso, anche nelle procedure esecutive immobiliari singolari, dovrebbe concedersi, a credito condominiale, precedenza rispetto ad altri, nella misura in cui costituisce un insieme di «oneri sostenuti nell'interesse di tutti i creditori per giungere alla fase liquidativa » ( Cassazione 8634/2003).

Il motivo di una simile decisione risiederebbe, infatti, nell'intento di evitare un ingiustificato arricchimento del creditore ipotecario che si avvantaggerebbe dell'attività posta in essere dal terzo (Cassazione 7707/2007).

In altri termini, gli oneri condominiali ex articolo 63 disposizioni attuative Codice ciivile, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio proprio perché riguardano un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (Tribunale Bologna. Sentenza 6 maggio 2000, numero 1471).

Il legislatore “parallelo”
L'interpretazione qui proposta sembra conforme anche al nuovo testo dell'articolo 568 Codice di procedura civile, quando stabilisce che l'esperto tenga conto, nel determinare il valore dell'immobile, delle spese insolute, coerentemente con quanto previsto dall'articolo 173bis numero 9) disposizioni attuative Codice di orocedura civile per il quale «l'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare […] l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche il relativo debito non ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato».

Il rapporto tra due norme
Si deve rilevare anche come l'espressione usata dal legislatore all'articolo 173 bis citato è lievemente diversa, e più ampia, di quanto previsto dall'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile : la prima norma fa riferimento agli oneri insoluti negli ultimi due anni, mentre la seconda fa riferimento agli oneri relativi all'anno in corso e a quello precedente.

La conclusione
Alla luce di questo e venendo a concludere il ragionamento che intendiamo fare, l'occasione della ripresa delle attività (anche in condominio) dovrebbe essere accompagnato con misure simboliche. Quale migliore occasione, per il legislatore della (contro) riforma, se non quella che si presta nel rimuovere il dubbio interpretativo che abbiamo appena esaminato? Un intervento semplice, senza costi aggiuntivi, ma in grado di rendere una profonda equità sostanziale, tra i creditori che intervengono nelle procedure esecutive individuali.

La richiesta
Basterebbe estendere la portata dell'articolo 30 della legge 220 del 2012, ad esempio, aggiungendo una semplice parola (l'ultima), ovvero riformulare il disposto in questo modo: i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio Decreto 16 marzo 1942 numero 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali e le procedure esecutive individuali.