Suggerimenti per una riforma del condominio post emergenza

Se tutti i nodi vengono al pettine quello del Covid-19 di nodi ne ha rilevati tanti e in numerosi ambiti della nostra società, condominio compreso. Tra le altre cose, è il tempo di comprendere come le norme farraginose e scritte con poca chiarezza non servano a nulla. È il tempo di accettare l'idea di poter contare su una macchina snella ma funzionale, logica ma semplice. Quello condominiale è un paradigma obsoleto, riformato da una legge nata già vecchia e fuori dai tempi. Se è vero che ogni tragedia è il preludio ad un cambiamento, il tempo è arrivato. Pochi aggiustamenti, ma essenziali, per guardare al meccanismo della gestione condominiale con più serenità e adeguatezza.

La gestione degli incassi
È assolutamente necessario che sia previsto l'obbligo per i condomini di pagare le quote condominiali esclusivamente in modalità tracciata: gli strumenti, dalla moneta elettronica al bonifico, dal Mav al bollettino postale, dal Pos multi-conto ai sistemi di pagamento digitali, passando dall'home banking, non mancano. L'obbligo del solo transito dal conto corrente delle somme incassate dall'amministratore è antico, superato. E non si dica che l’obiettivo è andare incontro ai condòmini in difficoltà e alla popolazione anziana perché tutti pagano regolarmente la bolletta della luce di casa propria con mezzi tracciati. Il tempo delle scuse e dei pretesti, figli di una tradizione di pigrizia, è finito.

Bilancio preventivo e rendiconto ordinari
I bilanci preventivi e i rendiconti ordinari vanno approvati dal consiglio di condomini o che va reso obbligatorio oltre i dieci condomini. Se è vero, come è vero, che l'obbligo di contribuzione alle spese da parte dei condomini risiede nell'originario diritto di comproprietà forzosa, che il bilancio preventivo serve ad un indirizzo politico di gestione per l'amministratore, che quest'ultimo ha comunque autonomi poteri in tema di spese ordinarie e che il rendiconto lo si approvi a scopo dichiarativo, allora non si comprende il perché di un sistema così caotico.

Un consiglio di condominio con poteri deliberanti - compresa la manutenzione straordinaria di lieve entità - a sola maggioranza degli intervenuti, e la previsione strutturale della presenza di un revisore della contabilità, consentiranno un'agevole disamina e approvazione dei documenti contabili necessari alla vita del condominio, senza che questo possa risolversi in un pregiudizio dei diritti dei singoli che saranno ben tutelati dai loro rappresentanti nel consiglio e dalla terza figura di garanzia del revisore condominiale.

Basta con le assemblee infinite, che non si costituiscono mai o che non approvano i bilanci preventivi e i rendiconti per sciocche ragioni di disturbo. In fin dei conti, rimane sempre fermo il diritto di impugnazione.

Le assemblee
Assemblee generali per le sole attività di amministrazione straordinaria, manutenzioni straordinarie di notevole entità e innovazioni. Introduzione dell'assemblea online in aggiunta a quella tradizionale. Il tempo della via esclusiva per la videoconferenza, purtroppo, nel nostro paese tarda ad arrivare: 1/3 della popolazione non possiede un Pc, l'alto tasso di analfabetismo informatico e l'elevata età media dei condomini italiani costituiscono ancora un forte ostacolo.

Sito web condominiale
Obbligo e non facoltà del sito web condominiale. Tutto online obbligatoriamente: dagli elaborati contabili alle relative pezze giustificative, dalla rendicontazione bancaria alla compilazione delle schede di anagrafe di ogni partecipante. Ufficio virtuale dell'amministratore e pagamenti online diretti da parte dei condomini.

Incarico dell'amministratore
Ancora non abbiamo capito quanto duri la carica dell'amministratore: un anno, un anno ma rinnovabile, due anni, forse senza scadenza e chi più ne ha più ne metta. Ora, in tutta onestà, è davvero normale in un Paese che vuole dirsi moderno? O si pensa che la modernità passi soltanto dalla tecnologia e dall'informatica? Per quale motivo, oggi, in un supercondominio di cinque edifici con cento condòmini per ognuno la nomina dell'amministratore debba passare per il voto dell'assemblea di soli cinque rappresentanti e non possa dirsi altrettanto nel caso di singolo condominio? Che sia il consiglio di condominio a procedere con la nomina dell'amministratore e che si fissi in maniera chiara, ed una volta per tutte, la durata del suo incarico.

Pochissime cose ma utili se si vuole davvero imboccare la strada del cambiamento e non accontentarsi di fare proclami sui social. Si chiede troppo? Sarà pronta la proprietà ad allentare i cordoni della subalternità? Saremo davvero diversi dopo il coronavirus?
E nel frattempo, non dimentichiamoci della necessità di una moratoria di un anno per il termine dei centottanta giorni per la presentazione del rendiconto, in quanto compreso tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2020.