Coronavirus: la sanificazione in condominio, definizione e obblighi

Pulizia, sanificazione, disinfezione: si è comunemente portati a definire i termini in modo confuso e ad utilizzarli indistintamente come sinonimi, in particolare si ha la tendenza a definire come pulizia anche stadi di igiene più avanzati.

La pulizia
È l’ insieme di operazioni che occorre praticare per rimuovere lo “sporco visibile” di qualsiasi natura (polvere, grasso, liquidi, materiale organico…) da qualsiasi tipo di ambiente, superficie, macchinario. La pulizia si ottiene con la rimozione manuale o meccanica dello sporco anche – eventualmente – con acqua e/o sostanze detergenti. La pulizia è un'operazione preliminare e si perfeziona ed è indispensabile ai fini delle successive fasi di sanificazione e disinfezione.

La sanificazione
È un intervento mirato ad eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante che con le comuni pulizie non si riesce a rimuovere. La sanificazione si attua - avvalendosi di prodotti chimici detergenti - per riportare il carico microbico entro standard di igiene accettabili ed ottimali che dipendono dalla destinazione d'uso degli ambienti interessati. La sanificazione deve comunque essere preceduta dalla pulizia.

La disinfezione
Consiste nell'applicazione di agenti disinfettanti, quasi sempre di natura chimica o fisica (calore), che sono in grado di ridurre, tramite la distruzione o l'inattivazione, il carico microbiologico presente su oggetti e superfici da trattare. La disinfezione deve essere preceduta dalla pulizia per evitare che residui disporco possano comprometterne l'efficacia. La disinfezione consente di distruggere i microrganismi patogeni.

La bonifica
Per completezza di informazioni inseriamo la definizione di bonifica che è una procedura di pulizia e disinfezione mirata a privare un ambiente, un'apparecchiatura, un impianto, di qualsiasi traccia di materiale contenuto o trattato precedentemente all'interno dello stesso. L'operazione garantisce l'abbattimento della cosiddetta contaminazione incrociata, ovvero il passaggio diretto o indiretto di microbi patogeni da una superficie contaminata ad un’altra.

Sanificazione nei condomini
La prassi quotidiana riferisce che nei condominii quando si compie una sanificazione la stessa è corredata anche da un'attività di disinfezione questo perché i prodotti utilizzati sono anche agenti disinfettanti, però sul punto per verificare quando detto si invita a leggere la specifica delle schede tecniche dei prodotti utilizzati dalle società specializzate. Per consuetudine queste attività vengono associate alla cosiddetta “impresa di pulizia” ma preliminarmente occorre ribadire che non tutte le “impresa di pulizie” hanno le competenze ed i titoli per svolgere l'attività di sanificazione.

L’amministratore può agire senza autorizzazione assembleare
Quello che a noi qui interessa è l'attività di sanificazione/disinfenzione che è disciplinata dalla legge 82 /1994 che disciplina tutte le attività relative alla pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e l'eventuale derattizzazione e attribuisce la responsabilità all'amministratore condominiale. Ritengo che l'amministratore abbia il potere di intervenire, a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione (Cassazione numero 24654 del 3 dicembre 2010 ) dando informativa nella prima utile assemblea. In questo caso l'attività di sanificazione, quando ne ricorrono i presupposti, è un atto di amministrazione ordinario/urgente/conservativo e rientra nelle competenze dell'amministratore secondo l’articolo 1130 punto 2 e 4) Codice civile.

La responsabilità di custodia
Si ricorda inoltre che l'articolo 2051 Codice civile stabilisce la responsabilità di chi ha il “potere di controllo” (amministratore) il quale deve evitare la potenzialità lesiva che la cosa in sua custodia (beni/parti comuni) generi danno a terzi e/o altro soggetto (tra cui gli altri condomini). Pertanto la responsabilità di custodia risulta più evidente e necessaria se esiste lo stato di contagio è accertato. Il tutto con lo scopo finale di ridurre il più possibile il rischio.

Le ditte specializzate
La sanificazione/disinfezione è quindi un'attività che può essere compiuta solo ed esclusivamente da imprese specilizzate. Per imprese specializzate si intende imprese che hanno una specifica competenza e che hanno notificato mediante Scia l’attività alla rispettiva Camera di commercio; infatti sono imprese che hanno personale qualificato e formato all'utilizzo di prodotti specifici. L’attività deve rispettare dei precisi protocolli normativi di riferimento (articolo 1 legge 82/1994).

I compiti dell’amministratore
Quindi non tutte le imprese di pulizie hanno la competenza di svolgere/eseguire la sanificazione/disinfenzione. Cosa deve fare l'amministratore di condominio quando deve far eseguire una sanificazione/disinfenzione alle parti comuni del condominio?Deve rivolgersi ad un'impresa specializzata e deve verificare la specifica annotazione presso la Camera di commercio (verifica dei requisiti articolo 2 legge 82/94), deve richiedere la specifica dei prodotti che vengono utilizzati (prodotti certifciati), verificare che il personale dell'impresa specilizzata ed incaricata di svolgere la sanificazione abbia ricevuto adeguata informazione e formazione professionale ed infine deve richiedere e verificare che vengano rispettati tutti i protocolli di riferimento.

Sul punto l'amministratore ha responsabilità in eligendo (nella scelta dell'impresa), che deve essere idonea.L'art. 6) legge 82/94 prevede che «i contratti stipulati con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall'albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, sono nulli».

Quando deve essere eseguita la sanificazione/disinfezione
La sanificazione deve essere eseguita ogni qualvolta viene ordinata dalla pubblica autorità (esempio il Sindaco del comune), in questo è un atto dovuto e deve essere eseguita pena l'applicazione di sanzioni anche penali che nel nostro caso fanno riferimento all'amministratore di condominio.

Le verifiche da compiere al tempo del coronavirus
In un mondo ideale ed in presenza di un'infezione in ambito condominiale l'amministratore si troverebbe a cooperare con le autorità (Sindaco e Ats) circa le attività da compiere, mentre nel mondo attuale, con una pandemia mondiale ed in presenza di un'emergenza sanitaria, l'amministratore si trova da solo ad operare. Quindi ci si chiede come deve comportarsi. L'amministratore deve verificare (consultando il sito internet) se il Sindaco/autorità del Comune dove si trova il proprio condominio:

a.ha disposto ed ordinato la sanificazione delle parti comuni in condominio anche in assenza di contagio;

b.ha disposto ed ordinato la sanificazione delle parti comuni in presenza di contagio;

c.ha disposto che venga data comunicazione alle autorità circa la presenza di contagio e/o di possibile contagio

Se non c’è obbligo di sanificazione
In assenza di un provvedimento che ordina la sanificazione si possono verificare varie ipotesi:

a) in presenza di contagio da Covid-19 la scelta di sanificare, a mio personale avviso, è un atto dovuto e va eseguita in tutte le parti comuni del fabbricato (si possono prendere ad esempio gli ambienti pubblici); sul punto a mio avviso è necessario contattare le autorità (Sindaco, Ats e Prefetto) e comunicare la presenza del contagio per ricevere disposizione daadottarsi al caso, l'amministratore avrà l’accortezza di conservare la prova delle comunicazioni effettuate;

b) in assenza di contagio la scelta di sanificare le parti comuni può risultare discutibile e quindi occorre valutarne l'opportunità. Sul punto si deve sottolineare che si tratta di una questione che riguarda la salute pubblica e delle persone che vivono in condominio e quindi l'opportunità è rimessa alla valutazione dell'amministratore che dovrà agire con il buon senso e con coscienza; qualora non venga valutata l'opportunità di effettuare la sanificazione, a mio avviso, l'attività di pulizia dovrà essere incrementata;

c) ipotesi di possibile contagio (esempio un condomino viene trasporto in ambulanza fuori dal condominio) ma non c'è certezza alcuna del contagio perché nulla viene ufficialmente comunicato all'amministratore, anche in questo caso la scelta di sanificare è una scelta/decisione di opportunità come indicato (in questo caso visto l'emergenza sanitaria a mio avviso è consigliabile la sanificazione). Sul punto anche in questo caso a mio avviso è necessario contattare le autorità (Sindaco Ats e Prefetto) e comunicare la presenza del possibile contagio per ricevere disposizioni da adottarsi, l'amministratore deve conservare la prova delle comunicazioni effettuate;

d) il condominio come luogo di lavoro : in questo caso l'amministratore dovrà assicurare la pulizia giornaliera e la sanificazione periodica dei locali, degli ambienti e delle postazioni di lavoro, il tutto in conformità al protocollo del governo del 14 marzo 2020 e dalla circolare del ministero della Salute numero 3190 del 3 febbraio 2020 e numero 5443 del 22 febbraio 2020 che oltre a chiarire la responsabilità del datore di lavoro (amministratore) nell'adozione delle misure di contrasto alla diffusione del virus per la tutela dei lavoratori, ha invitato tutti ad adottare le comuni misure preventive.

Dove effettuare la sanificazione
Preciso che nel valutare l'opportunità della sanificazione/disinfezione, occorre distinguere i vani aperti da quelli chiusi perché in questi ultimi la sanificazione ha molto senso perché la presenza dell'agente patogeno è perdurante e potenzialmente elevata.

Gli atti da compiere
Ogni qualvolta si decida di procedere con la sanificazione/disinfezione, a mio avviso, l'amministrare deve fare un'informativa ai condomini indicando l'impresa scelta, il costo dell'intervento (possibilmente facendo emergere il prezzo medio applicato nel territorio) e tutto quanto necessario ed utile in relazione all'intervento (data ed ora dell'intervento, eventuale uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l'accesso ai locali trattati).

Successivamente all'intervento dovrà farsi rilasciare dall'impresa il rapporto dell'intervento, il protocollo applicato e la specifica dei prodotti utilizzati ed anche questi dati poi dovranno essere comunicati ai condomini. Prima dell'intervento, a mio avviso, è utile un sopralluogo per pianificare l'allestimento del cantiere.

Segnalo che l'attività di sanificazione/disinfezione risulta molto più efficace se effettuata nell'ambito di una programmazione in relazione all'attività di pulizie e sanificazione/disinfezione delle parti comuni.

Fino a quando perdurerà l'emergenza sanitaria, l'amministratore dovrà valutare e programmare con specifiche cadenze le attività di pulizia e sanificazione/disinfezione delle parti comuni qualora ne ricorrano i presupposti o sia stata valutata l'opportunit à di eseguirla.

Infine, si dovrà anche fare un'adeguata valutazione del rischio e se del caso disporre l'aggiornamento del documento di valutazione dello stesso.

Infine, invito a leggere i regolamenti di condominio perché in alcuni casi (rari ma esistenti) si legge che il condominio va sanificato almeno una volta all'anno: si tratta di vecchi/datati regolamenti di condomino che probabilmente sono frutto di esperienza passata che oggi è ritornata di attualità.