Condensa in casa per colpa della mancata manutenzione della facciata. Chi paga?

La “condensa” è un fenomeno naturale abbastanza diffuso negli edifici condominiali, soprattutto in quelli di nuova costruzione, tant'è che si registrano spesso danni causati dal deposito dell'acqua di condensa su pareti, soffitti e arredi dei locali in proprietà esclusiva.

In generale, i problemi di condensa dipendono dalla differenza di temperatura tra spazi interni e superfici verticali esterne, sebbene le cause e le conseguenze del fenomeno possono essere molteplici. Basti pensare che sotto il profilo tecnico esistono numerose differenze, in termini di cause ed effetti derivati dalla condensa e dall'umidità prodotta dalla condensazione dell'acqua.

I due tipi di «condensa»
In quest'ottica, per esempio, si distingue tra condensazione superficiale e condensazione interstiziale. Nello specifico, la condensazione superficiale può comportare la formazione di macchie e muffe di varia natura all'interno dei locali privati, con visibili inestetismi, mentre quella interstiziale si forma all'interno di parti strutturali verticali e orizzontali dell'edificio, causando il deterioramento dei materiali costruttivi, con conseguente riduzione dell'isolamento termico.

Ragion per cui è necessario capire dapprima di che tipo di condensa si tratti, stabilendo se la causa è naturale o strutturale, per decidere in merito ai rimedi ed alle eventuali azioni da intraprendere in ordine al risarcimento dei danni.

Ciò, nonostante molti condòmini siano portati a pensare di dover agire comunque contro il condominio, per ottenere il risarcimento dei danni da condensazione, sul presupposto che il condominio sia sempre responsabile per custodia, ai sensi dell'articolo 2051 del codice civile.

Nella pratica, però, non è detto che l'azione produca l'esito sperato, anche perché non è scontato che il condominio venga sempre e comunque ritenuto responsabile del fenomeno condensativo nei confronti dei condòmini danneggiati.

Se la colpa è del costruttore
In realtà la responsabilità potrebbe ricadere sul costruttore, per i vizi costruttivi sussistenti nell'edificio fin da prima che cominciasse il rapporto di custodia. È possibile, infatti, che la condensa dipenda da tecniche costruttive errate o da un'insufficiente attenzione ai particolari costruttivi, tipo l'errata realizzazione di una camera d'aria, la scarsa coibentazione delle strutture dell'edificio, o ancora l'utilizzo improprio di materiali strutturali eterogeni.

Vale a dire, vizi o anomalie imputabili al costruttore, che non possono essere eliminati con un'ordinaria manutenzione condominiale e che non possono giustificare un'autonoma responsabilità per custodia in capo al condominio.

In giudizio
È chiaro che in giudizio molto dipende dai consulenti tecnici chiamati a stabilire cause e responsabilità del fenomeno di condensazione, con tutte le difficoltà annesse e connesse all'esame delle condizioni strutturali dell'edificio e alle indagini per rintracciare i tecnici responsabili del progetto costruttivo.

Non è mai colpa della facciata
In ogni modo una cosa è certa; in condominio è da escludere la sussistenza di un nesso causale tra la cattiva o mancata manutenzione della facciata condominiale e la condensa, che rappresenta una causa endogena dell'edificio. In altri termini la condensazione non può dipendere dalla cattiva manutenzione della facciata esterna, che se pure fosse ben tenuta non potrebbe escludere i danni da condensa all'interno delle unità immobiliari.

Ne consegue che i danni cagionati dalla condensa negli immobili di proprietà esclusiva restano a carico del singolo condomino, non potendo essere risarciti dal condominio, poiché il fenomeno della condensazione rappresenta un fatto naturale e di conseguenza i danni derivati non sono possono essere evitati con l'ordinaria manutenzione (Corte di Cassazione - sentenza n. 15615 del 22 giugno 2017).

L’azione contro il costruttore
Di conseguenza la risoluzione delle varie problematiche legate alla condensa e alla relativa umidità, che siano state causate da vizi di costruzione dell'edificio, graveranno soltanto sul condomino danneggiato, inducendolo a valutare se agire contro il costruttore, entro i termini di prescrizione, con azione di risarcimento in forma specifica, per responsabilità extracontrattuale. In quest'ottica il costruttore, ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, sarà chiamato a rispondere dei “gravi difetti” dell'edificio, per un periodo di “dieci anni dal compimento” dello stesso edificio, purché l'azione venga esperita dal danneggiato entro “un anno dalla denunzia” del vizio.

Nella pratica il difetto dell'opera è grave quando pregiudica il normale godimento dell'immobile, anche se non compromette la stabilità totale o parziale dell'edificio (per tutte Corte di Cassazione, ordinanza n. 1423 del 18/01/2019).

Pertanto, una ridotta utilizzazione dell'immobile causata da difetti costruttivi non eliminabili con una ordinaria manutenzione condominiale, come possono essere, ad esempio, l'insufficiente coibentazione termica o la mancata impermeabilizzazione, in un edificio che non sta crollando, possono rientrare in quella previsione normativa.

In ogni caso deve trattarsi di un vizio in grado di pregiudicare in modo grave la funzione a cui assolve l'immobile, in modo tale da limitarne notevolmente il godimento (Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 9119 del 12.04.2012). E poi è ovvio che non può trattarsi, assolutamente, di danni connessi ad un'insufficiente areazione del locale di proprietà esclusiva ascrivibile alla cattiva abitudine del condomino.

Accertare il difetto
Piuttosto, per accertare con esattezza il difetto costruttivo, sarebbe conveniente dapprima far periziare l'immobile, attraverso un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) in Tribunale, e poi agire per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore, anche perché il termine di un anno, di cui alla norma, decorrerebbe dal momento del rilascio dell'ATP, a meno che non risulti che il danneggiato conoscesse i vizi da tempo.

Infine, per completezza di ragionamento, va aggiunto che l'amministratore non può assumere singoli mandati da parte dei condòmini danneggiati, per richiedere al costruttore il risarcimento dei danni subiti all'interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.