Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio al tempo del coronavirus

Il passaggio delle consegne tra amministratori, al tempo del coronavirus, risulta assai difficoltoso, se non impossibile, e ciò non solo per l'evidente incertezza che caratterizza questi giorni, quanto per la necessità di dover giustificare, se del caso, l'incombenza avanti agli agenti delle forze dell'ordine, al fine di recarsi “fisicamente” presso il domicilio del collega. L'ipotesi della nomina di un nuovo amministratore non è inusuale, in questo frangente temporale.

Assemblee solo telematiche
I provvedimenti normativi emessi non precludono lo svolgimento delle assemblee dei condòmini, se non previa adozione delle prescrizioni di legge, e, come abbiamo già scritto, risulta, più che astrattamente, possibile la celebrazione solo di assemblee telematiche, per chi fosse provvisto dei mezzi e delle tutele del caso.

Passaggio di consegne precedente l’emergenza
Sotto altro e diverso aspetto, la nomina del nuovo amministratore potrebbe essere stata determinata prima dell'inizio dell'emergenza (09 marzo 2020), ovvero potrebbe discendere da un dato provvedimento giudiziario.

Quindi, a questi casi ci rivolgiamo. Proviamo allora a contestualizzarne la fattibilità.
Iniziamo col dire che l'adempimento in questione assume i connotati della cosiddetta “urgenza”, per come qualificato dall'articolo 1129, comma 8, del Codice civile.
In effetti, la norma giuridica posteriore ha rilevato che in capo all'amministratore cessato dalla carica incombe il potere-dovere di svolgere le “attività urgenti”.

Tra l’altro, secondo costante orientamento giurisprudenziale, il mancato adempimento di questo dovere rientra tra le ipotesi per cui si può richiedere legittimamente l'adozione di un provvedimento di urgenza, anche a norma dell'art. 700 Codice procedura civile (Cassazione 11472/1991).

Le attività urgenti
La stessa norma sembra suggerire una risposta, quando conclude l'inciso affermando che occorre eseguire ogni attività che si renda utile per evitare pregiudizi agli interessi comuni. L'urgenza deve essere contestualizzata al caso concreto, considerando le specifiche esigenze delle parti, o meglio dei condòmini. L'urgenza, tuttavia, per come configurata dalla norma, conduce a risaltare la posizione dell'amministratore cessato dalla carica e non anche quella del subentrante, che, in effetti, rimane neutra.

In altri termini, l'impossibilità di effettuare il passaggio delle consegne si rifletterebbe nella sfera giuridica dell'amministratore sostituito, giacché lo stesso sarebbe tenuto, in ogni caso, a garantire i servizi essenziali all'interno dei condòmini.

L’amministratore uscente e le incombenze su di lui
Ma, a questo punto, si può pensare di far mantenere in capo a lui un peso notevole, anche in termini di responsabilità professionale (si pensi all'attualissimo problema di procedere alla sanificazione degli ambienti condominiali; pubblicarlo, secondo le forme adeguate; effettuare le operazioni di riscossione dei crediti, anche fisicamente, se del caso; scegliere l'impresa appaltatrice; chiedere i documenti e le autorizzazioni; corrispondere le somme dovute, secondo le forme imposte dalla legge; recuperare i crediti nei confronti dei morosi, e via discorrendo). La risposta sta nella domanda: non ne vale certamente la pena.

Se salta il passaggio di consegne
Cosa fare, allora, se il nuovo collega è reticente allo svolgimento del passaggio delle consegne? Ritenendosi pienamente legittima la richiesta, si potrebbe combinare la stessa con gli effetti della mora del creditore di cui all'articolo 1206 Codice civile. Nel qual caso, si ha mora nel caso in cui qualcuno, che ne abbia diritto, non vuole accettare la prestazione originariamente prevista nel rapporto obbligatorio o compiere quanto è necessario, per l'appunto, affinché il debitore possa adempiere l'obbligazione.

Dall'altra parte, l'amministratore uscente potrebbe ulteriormente tutelarsi trasmettendo il carteggio condominiale, appositamente scansionato, telematicamente - e, se del caso, riservandosi la consegna fisica del medesimo - una volta che sarà finalmente decorso il periodo che ci occupa. A questo punto,l’amministratore uscente avrà certamente posto nelle condizioni giuridiche e fattuali il suo successore di poter iniziare, non solo formalmente, il mandato conferitogli, spogliandosi delle conseguenti responsabilità contingenti.