Condominio

È possibile la responsabilità concorrente del singolo proprietario e del condominio

Avviene quando produce un danno una cosa comune ad uso esclusivo di un singolo

di Eugenia Parisi

Da tempo la Cassazione (fra le tante, si segnalano la sentenza 15291/2011, oltre che la pronuncia a Sezioni Unite numero 9449 del 10 maggio 2016) ha individuato i presupposti della responsabilità condominiale per danni alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini, nelle ipotesi in cui l'evento dannoso provenga da beni di proprietà comune .

Quando è responsabile il condominio
Il condominio, nella sua qualità di custode ai sensi dell'articolo 2051 del Codice Civile, è infatti il soggetto deputato a prevenire ed eliminare i danni provenienti dalle cose comuni; al contrario, non possiede questo potere di fatto riguardo ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, dovendo pertanto ritenersi esente da responsabilità nell'ipotesi in cui il danno provenga da beni di proprietà esclusiva.

In quest'ultima circostanza, il soggetto su cui ricade il rischio è, dunque, il singolo condomino, che risponde ai sensi dell'articolo 2043 del Codice civile oppure, se ne ricorrono i presupposti, dell'articolo 2051 dello stesso Codice.

La responsabilità concorrente
La scissione appena effettuata, come appunto precisa la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, non è però rigida, potendo concorrere la responsabilità del singolo condomino con quella del condominio, nell'ipotesi in cui il danno provenga da cosa di proprietà comune, ma soggetta all'uso esclusivo di uno dei condomini.

Il concetto è stato ribadito ed adottato nella sentenza del Tribunale di Milano n. 2094/2020 depositata l'11 marzo scorso, in cui una perizia addebitava tutti i danni lamentati alla difettosa manutenzione di beni condominiali. Nella fattispecie, infatti, le infiltrazioni rinvenute sul balcone di un condomino non erano riconducibili all'appartamento soprastante, ma a vizi di coibentazione delle tubature condominiali; analogamente, i danni nel box auto derivano dalla insufficiente impermeabilizzazione del manto soprastante, di proprietà comune e non esclusiva.

Di conseguenza, tenendo in considerazione le conclusioni del perito, il condominio è risultato l'unico soggetto chiamato a rispondere dei danni, ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile.

Il rigetto del risarcimento
Rigettata anche l'ulteriore richiesta di risarcimento dei danni non patrimoniali da disagio abitativo. A partire dalla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite 26972/2008, infatti la risarcibilità dei danni non patrimoniali è stata circoscritta al caso di commissione di fatti di reato e di lesione di diritti aventi rilievo costituzionale (conformemente alle cosiddette “sentenze gemelle” sul danno non patrimoniale della Cassazione Civile 8827 e 8828 del 2003).

Quindi, in caso di danni da infiltrazioni, i principali interessi a copertura costituzionale coinvolti sono ovviamente il diritto all'abitazione e quello alla salute, ma, nel caso specifico, non si ricavava la sussistenza di una concreta lesione di questi diritti, ravvisabile solo qualora l’immobile fosse stato reso inidoneo alla sua funzione abitativa o si fosse prodotto un danno alla salute dei suoi abitanti.

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