Condominio condannato per verbale assembleare incompleto

Il verbale dell'assemblea – che deve “fotografare” tutto quanto avvenuto in una determinata riunione anche per verificare la validità della delibera e il raggiungimento del quorum legale – deve contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, i nomi favorevoli e dei contrari con i rispettivi valori millesimali. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza numero 15869 del 31 luglio 2019.

I fatti
A chiamare in causa un condominio è uno dei condòmini. L’obiettivo è ottenere l'annullamento o la dichiarazione di nullità e/o inefficacia di alcune decisioni. Fra queste, quella sulla proposta di adozione del sistema di contabilizzazione personalizzata del calore nell'impianto di riscaldamento con vaglio dei preventivi di spesa e della possibilità di rateizzarla.

Delibera, a suo avviso, illegittima: oltre ad esservi un contrasto tra le informazioni date dall'amministratore all'interno dell'ordine del giorno e la circolare dell'agenzia delle Entrate, a mancare – lamenta la condomina– era la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.

Il condominio, dal canto su o, sostiene che l'assemblea era stata adeguatamente informata sulle tematiche riguardanti l'impianto, avendo l'ordine del giorno specificato che si sarebbe discusso dell'adeguamento agli obblighi di legge e che si sarebbero assunte le decisioni strettamente consequenziali (scelta della ditta e modalità di pagamento).

La votazione, poi, aveva incassato l'unanimità dei voti favorevoli e nessun partecipante, salvo l'attore – cui non era stata negata la visione dei carteggi sul bilancio – aveva impugnato la delibera.

La pronuncia del Tribunale
Tesi bocciata dal giudice romano che, invece, accoglie le domande del proprietario: la delibera che aveva dato l'ok all'intervento di contabilizzazione del calore, difettava nel quorum.

Ad essa, difatti, avevano partecipato 39 condòmini su 90 per complessivi 375/1000 millesimi. Valore che esigeva un rinvio della discussione ad altra data considerato che, come stabilisce l'articolo 26 comma 5 della legge 10/1991, per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo registrato, deve deliberarsi con le maggioranze del secondo comma dell'articolo 1120 del Codice civile ossia con la soglia dell'articolo 1136 secondo comma (metà del valore millesimale).

Cosa deve contenere il verbale
Carente, inoltre, anche la descrizione contenuta nel verbale che dava atto dell'approvazione del bilancio consuntivo tenuto conto che – per consolidata tesi giurisprudenziale – il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della delibera, senza incertezze o dubbi, non potendosi far ricorso a presunzioni.

Nel verbale, allora, andrà riportato l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega nonché i nomi dei condomini favorevoli e di quelli contrari, con i rispettivi valori millesimali. Un'individuazione, questa, indispensabile per poter verificare l'esistenza dei quorum prescritti dal Codice civile.

Non si potrà, quindi, sostituire l'indicazione nominativa dei singoli condòmini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio con un generico «l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato». E se accade, la deliberazione sarà invalida. Si spiega in questi termini, la soluzione adottata dal Tribunale che, accolta la domanda di annullamento delle deliberazioni impugnate, condanna il condominio anche al pagamento delle spese processuali.