Non consulta l’assemblea, condannato ex amministratore per l’ascensore

Scatta la responsabilità contrattuale per l'amministratore che decide di recedere in anticipo dal contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale, senza tener conto del rischio di esporre il condominio alle pretese della ditta sostituita.

Allo stesso modo, la scelta di opporsi al decreto ingiuntivo della ditta configura una condotta non rispondente allo standard di diligenza professionale richiesta ad un amministratore.

Così, in sintesi, si è espresso il Tribunale di Roma con la sentenza n. 5301 del 19 marzo 2020, che ha condannato l'ex amministratore a risarcire i condòmini.

I fatti
L'ex amministratore di un condominio, nel corso del suo mandato, decideva di recedere in anticipo dal contratto di manutenzione con la ditta che curava gli ascensori condominiali, senza chiedere alcuna autorizzazione preventiva all'assemblea, per concludere un altro contratto con una impresa di sua fiducia.

A questo punto la ditta agiva in giudizio ed otteneva un decreto ingiuntivo contro il condominio per il recupero delle proprie spettanze. L'ex amministratore, sempre agendo in autonomia, incaricava un avvocato per resistere all'azione legale promossa dalla ditta.

Al termine del contenzioso, però, il condominio veniva condannato ed era costretto a pagare la somma complessiva di oltre 11mila euro, tra spettanze della ditta e spesa legali.
Revocato l'incarico al vecchio amministratore, il nuovo amministratore decideva di agire contro il suo predecessore, ritenendolo responsabile delle spese sostenute dal condominio (e quindi tutti i condomini) a causa della sua gestione imprudente e negligente.

La responsabilità dell’ex amministratore
La scelta dell'ex amministratore di recedere in anticipo dal contratto di manutenzione dell'escensore dello stabile (peraltro senza apparenti e validi motivi) non ha tenuto conto del fatto che il recesso avrebbe esposto il condominio alle pretese della ditta sostituita.

Un comportamento che – afferma il giudice romano – ha causato un danno al condominio, senz'altro evitabile. Non risultavano infatti ragioni che imponessero il cambio della ditta di manutenzione, né risulta che le condizioni contrattuali fossero meno convenienti di quelle poi pattuite con la ditta prescelta.

Si è trattato, insomma, di una scelta da attribuire ad una condotta «non rispondente allo standard di diligenza professionale richiesta ad un amministratore di Condominio».
Di conseguenza, si configura senz'altro una responsabilità da inadempimento per cattiva gestione del mandato, contrario alla “diligenza del buon padre di famiglia” richiesta dall'articolo 1710 del Codice civile.

Lite temeraria
La somma che il condominio ha dovuto pagare alla ditta costituisce senz'altro un danno che il vecchio amministratore è tenuto a risarcire. Anche la scelta di opporsi all'azione legale promossa dalla ditta, senza valide ragioni, comporta una responsabilità dell'amministratore.

Scrive il Tribunale: «Poiché l'amministratore si è opposto all'esecuzione può essere considerata colposa anche l'intrapresa iniziativa giudiziale, configurando pertanto danno gli esborsi che ne sono conseguiti a carico del condominio», a titolo di spese legali pagate al proprio avvocato ed a quello della ditta.

Promesse non mantenute
Nello specifico della vicenda, va infine segnalato che la responsabilità dell'ex amministratore è stata ammessa dallo stesso nel corso dell'assemblea nella quale aveva comunicato ai condomini l'avvenuto recesso dal contratto di manutenzione.

«L'amministratore espressamente dichiara – si legge nel verbale di assemblea – che il condominio che rappresenta verrà tenuto indenne da qualsiasi pretesa che la ditta intendesse avanzare in ordine alla ritardata comunicazione dell'intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza; le conseguenza di un'eventuale contenzioso saranno a totale ed esclusivo carico dell'amministratore e gestite a mezzo di propria polizza assicurativa per responsabilità professionale”.

Dichiarazioni che però sono rimaste sulla carta; non risulta infatti che il condominio sia stato rimborsato delle somme che è stato costretto a pagare.