Condominio

La contabilità va esibita dietro istanza formale, altrimenti il rendiconto è salvo

Se l’amministratore non esibisce la documentazione contabile ufficialmente richiesta la delibera sarà impugnabile

di Selene Pascasi

Affinché possa partecipare consapevolmente all'assemblea, il condomino ha diritto di visionare la documentazione contabile ed eventualmente di estrarne copia. L'amministratore, quindi, è tenuto, su sua formale richiesta, a mettergliela a disposizione. Diversamente, la decisione resa in assemblea sarà impugnabile.

Per vincere la causa, però, il condomino dovrà provare l'inoltro dell'istanza di consultazione. Non sarà sufficiente, infatti, lamentarsi dell'omessa affissione in bacheca dei giorni e del luogo in cui era possibile consultare i documenti contabili d'interesse del singolo trattandosi di circostanza che non invalida la delibera ma integra soltanto una grave irregolarità sanzionabile con la revoca giudiziale del gestore.

Lo ricorda il Tribunale di Napoli con sentenza n. 7561 del 29 luglio 2019. Ad accendere la lite è una donna, oppostasi ad una delibera adottata dal condominio. Ragione cardinale, la violazione del diritto, spettantele come condomina, di previa consultazione dei documenti giustificativi di spesa posti a fondamento della contabilità dei bilanci approvati con l'atto impugnato.

Mancava la prova della richiesta
Motivo bocciato. È vero, ricorda il giudice, che ogni partecipante ha il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista di una consapevole partecipazione all'assemblea condominiale. Ed è vero che l'amministratore ha l'obbligo di mettere a disposizione tale documentazione a chi lo chieda.

Ciò non toglie, tuttavia, che – stando alle regole processuli – chi afferma un fatto deve provarlo. Ebbene, nella vicenda, la signora non aveva fornito adeguata dimostrazione di quanto sostenuto. In particolare, non aveva allegato alcuna carta che attestasse l'inoltro di una specifica richiesta di consultazione dei domenti in questione.

Non era scattato, di conseguenza, l'obbligo dell'organo di gestione di attivarsi per soddisfare la pretesa. Irrilevanti, anche le contestazioni formulate sulla mancata affissione in bacheca dei giorni e del luogo di possibile consultazione dei documenti. Quella, sottolinea il Tribunale, è circostanza che, seppur provata, non rende invalida la deliberazione assembleare costituendo unicamente una grave irregolarità nella gestione idonea a sfociare nella revoca giudiziale dell'amministratore.

Un verbale troppo sommario
Respinte altre doglianze, sull'asserita mancanza, nel rendiconto approvato, del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione e sull'errore nel conteggio dei millesimi dei presenti in assemblea, il giudice accoglie un unico punto della citazione: l'omessa indicazione del quorum deliberativo.

Nel verbale, spiega, non erano indicati i condomini votanti in senso favorevole e contrario e gli eventuali astenuti. Era stato, pertanto, palesemente violato il postulato – fissato dalle Sezioni Unite di Cassazione n. 4806/2005 – per cui il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dal Codice civile, deve contenere l'elenco nominativo degli intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi degli assenzienti o dissenzienti con i rispettivi valori millesimali.

D'altronde, nonostante l'esito della votazione possa ottenersi anche “per differenza”, calcolando le “teste” dei condòmini, nella fattispecie nessuna indicazione era stata messa nero su bianco. Domanda accolta solo in parte, quindi, ma deliberazione invalidata. Una soluzione coerente con il principio, consolidato e marcato anche dalla Corte di cassazione con ordinanza n. 13235/2017 , per cui l'amministratore non è obbligato a depositare l'intera documentazione giustificativa del bilancio, ma solo a permettere ai condòmini che lo chiedano, di visionarla ed estrarne copia a loro spese.

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