La modifica di destinazione d’uso non obbliga alla revisione delle tabelle

I valori degli immobili di proprietà ed il loro riparto in millesimi rispetto al valore dell'edificio, devono essere individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento di condominio e la tabella che li esprime è soggetta a rettifica, solo quando vi siano errori – di fatto e di diritto – riferiti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue proporzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori, escludendo valutazioni di carattere soggettivo, qual è la possibile destinazione dell'immobile (Cassazione Civile n. 19811/2011 e Cassazione Civile n. 19797/2016).

La pronuncia più recente
Il concetto è stato ripreso di recente dalla sentenza del Tribunale di Milano, Sezione Tredicesima, n. 789/2020 in merito alla richiesta giudiziale - formulata da una condomina - sulla revisione delle tabelle millesimali condominiali, con contestuale domanda di ripetizione dell'indebito di cui all'articolo 2041 Codice Civile al condominio, per il maggior presunto esborso condominiale dovuto alla precedente ripartizione, ritenuta errata.

L'attrice ha fondato la propria ragione sul presupposto che, all'atto della stesura delle originarie tabelle, fosse stato commesso un errore in merito alla categoria catastale attribuita alle unità immobiliari acquistate, in quanto accatastate come negozi (C/1), non avendone però i requisiti perchè privi di vetrine e di affaccio su strada; ma, con la modifica dell'accatastamento degli immobili in causa da C/1 ad uso abitativo A/3, la proponente ha ritenuto che dovesse essere modificato anche il coefficiente di calcolo dei millesimi di proprietà.

Questo presunto errore, però, non può considerarsi idoneo e conforme a quello previsto dell'articolo 69 n. 1) delle Disposizioni attuative del Codice civile che rende possibile la rettifica o la modifica della tabella - anche nell'interesse di un solo condomino - con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, Codice civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, infatti, la modifica della destinazione d'uso di un'unità immobiliare non basta a determinare automaticamente l'obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti; viceversa, si giungerebbe all'illogica conseguenza di dover considerare fondata qualsivoglia pretesa di revisione delle tabelle in vigore solo sulla base della libera determinazione di ciascun condomino che, per le più svariate ragioni, dovesse decidere di utilizzare la propria unità ad uso abitativo o, viceversa, ad uso commerciale.