Condominio

La canna fumaria non è sempre una parte comune

Ci sono casi in cui è pertinenza di un appartamento e come tale può essere venduta, anche se dismessa, insieme all’immobile

di Rosario Dolce

In condominio spese che riguardano la manutenzione delle “parti comuni”, spesso sono attribuibili ad uno dei condòmini, e non invece al condominio (quindi, da ripartire secondo le regole generali ai sensi dell'articolo 1123 codice civile), quando sia accertata, in sede giudiziale, la sussistenza di un rapporto di strumentalità e complementarietà esclusiva al relativo immobile. La destinazione del bene, in questo caso, costituisce titolo contrario alla presunzione legale di comunione. Il principio è desumibile dalla lettura della Ordinanza n. 4499 del 2020 della Corte di Cassazione, pubblicata in data 20 febbraio 2020.

Canna fumaria
La canna fumaria appoggiata alla facciata del fabbricato non è, ad esempio, un bene di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condòmini, ove sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento a cui è riconducibile.

Il rapporto di pertinenzialità
Si fa riferimento, dal punto di vista giuridico, all'istituto della “pertinenza” ( articolo 817 codice civile). La pertinenza è caratterizzata dall'oggettiva destinazione di una cosa a servizio od ornamento di un'altra e dalla volontà, del titolare della cosa principale (o di altro legittimato) orientata alla costituzione di un rapporto di complementarità e strumentalità tra le cose.

Differenza con il bene accessorio
La pertinenza, in quanto tale, si differenzia dalla cosa accessoria perché nella prima c'è un vincolo di destinazione durevole, la seconda non è, invece, legata in modo stabile alla cosa principale.

Il regime delle pertinenze
L'ultimo comma dell'articolo 818 codice civile precisa, inoltre, che la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

La vendita di un bene con una canna fumaria dismessa
Questo precetto normativo non è, tuttavia, applicabile nel caso di vendita di una unità immobiliare con una canna fumaria dismessa. Per far venir meno il rapporto di connessione materiale tra la canna fumaria e l'immobile occorre – così, viene precisato in Ordinanza - non tanto l'asportazione parziale dell'impianto (come avvenuto nel caso trattato), quanto la recisione del “rapporto economico e giudico di strumentalità e complementarietà” corrente tra i due distinti beni.

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