Normativa antincendio: nuove responsabilità e oneri per l’amministratore

In data 11 febbraio 2020, il Comitato centrale tecnico scientifico per la prevenzione incendi (Ccts) ha dato il suo ok ufficiale alla bozza di Regola tecnica verticale (Rtv) per i condomìni di altezza (antincendio) superiore a 24 metri. Sono state implementate in particolare le responsabilità a carico dell'amministratore di condominio.

Attribuzioni generali dell'amministratore
Preliminarmente, bisogna ricordare che il testo novellato dell'articolo 1130, comma 1, n. 4, Codice civile si riferisce ad «atti conservativi relativi alle parti comuni» al posto dell'originaria formulazione relativa ad «atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio».
Al di là della diversa formulazione, occorre rilevare che, attraverso l'espletamento di questo potere/dovere, l'amministratore tutela il diritto di proprietà dei condomini sui beni e gli impianti comuni, da atti o fatti compiuti da terzi.

Gli obblighi
Posto che l'amministratore di condominio, ai sensi dell'articolo 1130, comma 1, n. 4), Codioce civile, è titolare di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni dell'edificio, lo stesso amministratore ha obblighi in materia di antincendio che sono così sintetizzati: a) deve presentare, in caso di attività soggetta al Dpr 151/2011, la segnalazione certificata di inizio attività ed eventualmente richiedere il rilascio del certificato di prevenzione incendi, e provvedere al suo rinnovo prima della scadenza, qualora sia già stato rilasciato; b) deve mantenere in efficienza le attività, i sistemi, gli impianti, i dispositivi e le attrezzature rilevanti ai fini della sicurezza antincendio (e tutte le altre misure adottate a tal senso); c) deve effettuare le verifiche di controllo e gli interventi di manutenzione, in accordo con la regolamentazione vigente e a quanto indicato nelle pertinenti norme tecniche; d) infine, l'amministratore deve mantenere aggiornato e rendere disponibile un registro dei controlli.

Premesso ciò, con la definizione della nuova Regola tecnica prestazionale per l'antincendio nei condomini con altezze superiori ai 24 metri e rientrante nel Codice di Prevenzione Incendi e dopo l'entrata in vigore del Decreto 25.01.2019 sulle norme antincendio per gli edifici di civile abitazione, aumentano le responsabilità a carico dell'amministratore.

Le verifiche per prevenire l'innesco di un incendio
Per la nuova norma l'amministratore ha il dovere di adottare e verificare misure per prevenire l'innesco di un incendio. Dovrà pertanto verificare il corretto deposito ed impiego dei materiali combustibili, di sostanze e miscele pericolose; mantenimento della disponibilità di vie d'esodo sgombre e sicuramente fruibili; corretta manutenzione ed esercizio delle chiusure tagliafuoco dei varchi tra compartimenti;riduzione delle sorgenti di innesco (esempio, limitazioni nell'uso di fiamme libere senza le opportune precauzioni, rispetto del divieto di fumo se previsto, di­vieto di impiego di apparecchiature elettriche malfunzionanti o impropria­mente impiegate).

Valutazione rischio incendio aggiunto
È compito dell'amministratore anche valutare il rischio incendio aggiuntivo derivante da eventuali lavori di manutenzione o da modifiche all'attività, per i quali dovrà occuparsi della: a)gestione dei lavori di manutenzione, valutazione dei relativi rischi aggiuntivi e di interferenza, con particolare riguardo a lavorazioni pericolose ai fini dell'incendio (esempio, lavori a caldo), temporanea disattivazione di impianti di sicurezza, temporanea sospensione della continuità della compartimentazione, impiego delle sostanze o miscele pericolose (esempio, solventi, colle); b) valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche all'attività ( alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate, all'isolamento termico e acustico e agli impianti, ecc.).

Pianificazione dell'emergenza
Anche la pianificazione dell'emergenza, che dovrà essere predisposta per tutti gli edifici di altezze superiori ai 24 mt., richiede un'attenta verifica nonché un costante aggiornamento e lo stesso amministratore dovrà accertarsi che tutti gli occupanti dell'immobile siano informati sulle misure antincendio preventive e sulle procedure da seguire e i comportamenti da adottare in caso di incendio (istruzioni per la chiamata di soccorso e la diffusione dell'allarme, indicazioni sulle vie di fuga e sul corretto esodo degli occupanti, messa in sicurezza degli impianti, divieto di utilizzo degli ascensori se non antincendio, ecc.).

Le responsabilità
In conclusione, la prevenzione incendi assolve sicuramente una funzione di preminente interesse pubblico diretta a conseguire, secondo criteri applicativi uniformi sul territorio nazionale, gli obiettivi di sicurezza della vita umana, di incolumità delle persone e di tutela dei beni dell'ambiente attraverso la promozione, lo studio, la predisposizione e la sperimentazione di norme, misure, provvedimenti, accorgimenti e modi di azione che possano evitare l'insorgenza di un incendio e gli eventi ad esso comunque connessi o a limitarne le conseguenze. Accanto alla responsabilità contrattuale, originata dal rapporto di mandato di cui all'articolo 1710 Codice civile, e alla responsabilità extracontrattuale da atto illecito, fondata nell'articolo 2043 Codice civile, potrebbe aggiungersi anche la responsabilità penale dell'amministratore,per azioni e omissioni.

In generale, il presupposto della responsabilità dell'amministratore trova fondamento nelle norme di cui agli articoli 1130 numero 3 e 4 e 1135 Codice civile, dalle quali origina una sorta di posizione di garanzia, che obbliga l'amministratore a vigilare e compiere atti conservativi sulle parti comuni, soprattutto nei casi di urgenza, adottando ogni misura idonea a prevenire pericoli per l'incolumità delle persone. Quindi la diligenza media rappresenta il parametro attraverso il quale va verificato l'operato dell'amministratore, per valutare se la sua condotta sia o meno dovuta in termini di rispetto delle obbligazioni alle quali è tenuto(Cassazione 20 ottobre 2017, n. 24920).