Tabelle millesimali e richiesta di modifica arrivata da un solo condomino

La questione relativa alla possibilità di modifica delle tabelle millesimali, è sempre d'attualità. Il fatto che ancora oggi si assista ad una copiosa giurisprudenza sul punto, indica chiaramente che quella delle tabelle millesimali e dei requisiti per invocarne una revisione, rappresenta ancora oggi un tallone d'Achille nelle controversie di natura condominiale.

A tal proposito, appare opportuno segnalare una recente sentenza del Tribunale di Roma, la numero 1467/2020 pubblicata il 23 gennaio 2020 che ha deciso la causa promossa da un condomino il quale chiedeva un accertamento, per il tramite di una consulenza tecnica d'ufficio, che appurasse e dichiarasse l'intervenuta alterazione, a seguito delle opere eseguite da alcuni condomini, del rapporto originario tra i valori reali dei singoli piani del Condominio convenuto e le relative tabelle millesimali. Chiedeva, pertanto, la revisione e/o la modifica delle tabelle millesimali. Ciò in quanto, ad esempio, gran parte delle unità immobiliari di proprietà esclusiva erano state oggetto di notevole ampliamento delle superfici residenziali; oppure poichè le tabelle erano già all'origine errate, stilate in spregio ai criteri ordinariamente utilizzati (superficie, esposizione, piano).

L'attore tentava anche di ottenere il risultato richiesto, mediante l'esperimento della mediazione che, tuttavia, si concludeva con esito negativo così da rendere il giudizio l'unica strada ancora possibile. Si costituiva in giudizio il Condominio il quale riteneva inesistenti i presupposti giuridici di cui all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, relativo alla modifica delle tabelle millesimali.

La definizione e le varie tipologie di tabelle
La sentenza n. 1467/2020 risulta particolarmente interessante per la dettagliata esposizione delle tipologie di tabelle nonché per le relative possibilità di modifica, non dimenticando di soffermarsi su quello che rappresentano, in un condominio, le tabelle millesimali, definite, dal Tribunale di Roma «documenti di natura tecnico - valutativa del patrimonio dei condomini per mezzo dei quali viene precisato, sulla base di calcoli aritmetici, il valore, espresso in millesimi, di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell'intero edificio. Le tabelle hanno due funzioni. La prima è quella di distribuire tra i condomini il carico delle spese condominiali. La seconda è quella di indicare il “peso” di ciascun condomino nella formazione della volontà dell'assemblea».

Le tabelle millesimali sono vincolanti per tutti i condomini e per l'Amministratore che, nel ripartire le spese, ha l'obbligo di attenervisi, dal momento della loro approvazione fino all'eventuale modifica o rettifica delle stesse ( Corte di Cassazione, n. 16982/2005).

Le maggioranze necessarie per la modifica
Per la loro approvazione così come per la loro modifica o la revisione, per consolidata giurisprudenza, non è necessaria l'unanimità dei consensi ma solo la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma del codice civile.

La finalità delle tabelle millesimali è dichiarativa e non reale posto che ad esse si riconosce una natura di accertamento tanto che «la loro approvazione è un atto, secondo quanto ribadito dalla giurisprudenza di legittimità anche più recente (Cassazione n. 3221/2014), che ha natura valutativa della situazione di fatto. Atto attraverso il quale si riconosce l'esattezza di un'operazione di calcolo, effettuata mediante l'adozione di specifici coefficienti correttivi in dipendenza della presenza o meno di elementi oggettivi (l'estensione, l'esposizione, l'altezza, ecc,) inerenti alla proporzione tra il valore della singola unità e quello dell'intero edificio».

La natura contrattuale o regolamentare
Venendo, poi, in concreto, alle modalità di modifica delle tabelle millesimali, occorrerà verificarne la natura per poter comprendere se le tabelle possono essere modificate all'unanimità o a maggioranza. In caso, infatti, di tabelle aventi natura contrattuale - negoziale, per la modifica è necessaria l'unanimità dei condomini. In caso, invece, di tabelle millesimali di natura regolamentare ovverosia «un semplice atto di adesione dell'assemblea ad una valutazione esposta da un tecnico ed ancorata a parametri e criteri legali», allora la loro modifica non necessiterà del consenso unanime» ma solo con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (articolo 1136 comma 2, codice civile).

Ma quando una tabella è di natura contrattuale? Le tabelle di natura contrattuale sono quelle stabilite e sottoscritte da tutti i condomini ed aventi ad oggetto particolari e specifici criteri di riparto delle spese, in quanto frutto di espressa convenzione derogativa come previsto dall'articolo 1123, comma 1 del codice civile. Esse «hanno la stessa natura dei regolamenti contrattuali e quindi la loro modifica presuppone necessariamente l'accettazione dell'intera compagine condominiale, o l'intervento dell'autorità giudiziaria».

Viceversa, laddove la tabella non abbia natura contrattuale (ad es. perché si limiti ad una applicazione dei parametri legali), «la stessa, anche se predisposta dall'originario costruttore - venditore ed accettata dagli originari condomini (Cassazione Sezioni Unite n. 18477/2010), sarà da ritenersi una semplice tabella di natura regolamentare, modificabile con una delibera avente carattere meramente dichiarativo, pertanto con la maggioranza di cui all'art. 1136 secondo comma Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio)».

Richiesta di modifica di un solo condomino
Un solo condomino ha diritto a chiedere la modifica delle tabelle millesimali ove sia imposta per rimediare ad un errore obiettivamente verificabile ovvero un'obiettiva divergenza tra valore effettivo della singola unità e il valore proporzionale ad essa attribuito (Cassazione Sezioni Unite n. 6222/97) oppure per ragioni di adeguamento alle mutate caratteristiche dello stabile o per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione dell'unità immobiliare, per cui risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare.Nel caso l'assemblea decida di procedere con la modifica, aggiunge la norma, il relativo costo deve essere sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, deciso all'esito dell'espletata Ctu, le tabelle oggetto del giudizio avevano natura regolamentare, in quanto le riscontrate difformità non derivavano da una espressa volontà contrattuale. Corollario era la legittima richiesta di revisione da parte del condomino posto che l'articolo 69, ccomma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede la rettifica dei valori millesimali «anche nell'interesse di un solo condomino nel caso in cui: per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino».