Condominio

Quando la terrazza del condominio diventa «aggettante»

Ecco cosa succede se la terrazza a livello, in parte, sporge dalla facciata integrando, per tale porzione, una fattispecie di balcone aggettante con fioriere e altro

di Rosario Dolce

In tema di condominio, i balconi aggettanti , che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un “prolungamento” dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

I balconi, in effetti, non fungono da copertura del piano inferiore in quanto, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante; e, per tale ragione, le spese per la relativa manutenzione ed il ripristino della parte aggettante spetta al proprietario esclusivo del balcone.

Il riparto tradizionale
Per contro, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 Codice civile.
La norma prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che ne abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura, escludendo dalla partecipazione ai costi in questione i residui condomini dello stabile non coinvolti nella funzione di copertura.

Ma che succede se la terrazza a livello, in parte, sporge dalla facciata integrando, per tale porzione, una fattispecie di balcone aggettante (con fioriere e altro)?

A tale domanda, risponde la Corte di Appello di L'Aquila (con sentenza n. 1338 del 2019) , la quale - confermando la statuizione di primo grado (oggetto di impugnazione) - declina le spese della parte aggettante del terrazzo riconducendole ad un criterio misto.

La sentenza
In particolare la Corte d’appello afferma: «Ora se è vero che il parapetto – fioriere farebbe materialmente parte della zona aggettante del terrazzo con conseguente esclusione delle spese che lo riguarderebbero, non va trascurato che laddove tale aggetto non fosse stato realizzato, in ogni caso di un parapetto (ovviamente arretrato) il terrazzo a livello avrebbe dovuto essere dotato. Di fronte a tale impasse soccorre, a parere del decidente, l'applicazione analogica del principio di proporzionalità nell'uso del bene condominiale da parte di ciascun condòmino stabilito dall'articolo 1126 codice civile, tra le spese di rifacimento del terrazzo il 50% di tali esborsi relativi al parapetto, rimanendo al 50% a carco del condòmino opposto (il proprietario della terrazza) proprietario dello steso».

Criterio misto
In altri termini, secondo i giudici abruzzese, le spese di manutenzione del parapetto della terrazza a livello che sporge dalla facciata (cosiddetto cornicione) non va ricondotto all'articolo 1126 codice civile, bensì a un criterio misto: il 50% secondo la previsione di cui all'articolo 1123, comma 2, codice civile in capo al Condominio («Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne»), mentre la restante parte, in via esclusiva, in capo al condòmino, proprietario de terrazzo.

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