Il condominio può rifiutare il compenso all’amministratore negligente

Se l'amministratore è inadempiente ai suoi obblighi di mandatario, specificamente nella tenuta regolare e diligente della contabilità per non avere, ad esempio, redatto i rendiconti con l'indicazione esatta delle entrate e delle uscite, oltre a non aver fornito le relative pezze giustificative , il condominio può rifiutarsi di pagarne il compenso, sollevendo l'eccezione d'inadempimento prevista dall'articolo 1460 Codice Civile, per i contratti a prestazioni corrispettive.

La pronuncia
Lo sottolinea la sentenza del Tribunale di Milano, sezione Tredicesima, n. 734/2020 , per cui l'eccezione di cui all'articolo 1460 Codice civile, può configurarsi - in riferimento all'inadempimento dell'amministratore di consegnare a fine mandato tutta la documentazione al nuovo gerente - solo in relazione all'obbligo del condominio di pagare il compenso all'amministratore, poiché tale obbligo si pone in rapporto sinallagmatico con l'obbligo di consegna dei documenti a fine mandato, e di amministrare diligentemente il condominio (conforme Tribunale di Firenze, Sezione Terza Sentenza del 5 marzo 2014).

Cosa deve produrre l’amministratore
Nel caso di specie, l'amministratore, vantando un proprio credito nei confronti del condominio per il quale affermava di avere anticipato di tasca propria delle spese nonché di essere creditore per compensi professionali, aveva prodotto in giudizio unicamente i rendiconti, i riparti nonché dei generici bilanci di verifica; questa documentazione è stata ritenuta del tutto insufficiente perchè, in mancanza delle cosiddette “pezze giustificative” e della documentazione inerente i movimenti di cassa (entrate ed uscite), con le relative imputazioni, non è possibile alcuna verifica circa la correttezza contabile dei rendiconti.

Al riguardo, infatti, deve necessariamente farsi applicazione del consolidato principio giurisprudenziale secondo cui la contabilità presentata dall'amministratore del condominio - seppure non debba essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società - deve però essere idonea a rendere intelleggibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova - attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti - di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cassazione civile n. 9099/2000 e Cassazione civile n 1405/2007).

Il rendiconto
In assenza di questo adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato; nell'ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute, è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cassazione civile n. 3596/1990 e Cassazione civile n. 3892/2017). Per via della mancanza di tale prova in giudizio e dei ragionamenti giuridici sopra espressi, il decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto dall'amministratore inadempiente, è stato, quindi, successivamente revocato.