Sì al frazionamento se il regolamento non lo vieta esplicitamente

Le disposizioni del regolamento condominiale che restringono nell'interesse comune i poteri e le facoltà che i singoli condòmini hanno sulle rispettive porzioni di proprietà esclusiva vanno ricondotte alla categoria delle servitù atipiche.

Chi si può ritenere vincolato
Clausole vincolanti in tal senso possono essere precostituite dall'originario unico proprietario dell'edificio; in quanto tali, devono ritenersi accettate dai condòmini nei contratti di acquisto delle rispettive proprietà esclusive. Sono anche opponibili a tutti i condòmini le restrizioni alla proprietà privata riportate in separati appositi atti, se deliberate dall'assemblea dei condòmini e approvate all'unanimità (tra le tante, Corte Cassazione 1856/1973; 6501/1994).

La posizione dei nuovi acquirenti
Rispetto, invece, ai terzi acquirenti l'opponibilità di queste restrizioni potrebbe essere più problematica (Corte di Cassazione 1856/1973; 13164/01). Nel qual caso è necessario dimostrare l'opponibilità del diritto di servitù in termini di avvenuta trascrizione nei pubblici registri immobiliari, antecedentemente alla trascrizione dell'atto di acquisto del terzo (che non ne fa menzione).

La trascrizione dell’atto
Tuttavia, sussiste anche un'altra tesi in giurisprudenza secondo cui l'istituto della trascrizione non ammette equipollenti, e, pertanto, l'acquirente di un immobile non è tenuto a riconoscere la servitù prediale costituita sul medesimo in base ad atto non trascritto, salvo che il contratto di acquisto dell'immobile non contenga una espressa menzione della servitù, con tutti gli estremi necessari ad identificarla (Corte di Cassazione, 1378/1976). In tal caso non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento stesso, ma, ai sensi degli articoli 2659, primo comma, n. 2, e 2665 codice civile, occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cassazione civile, 21024/2016).

Un caso specifico di frazionamento
Il Tribunale di Roma, con sentenza n 248 dell'8 gennaio 2020 , ha richiamato i superiori principi al fine di risolvere una controversia tra i condòmini, a fronte del frazionamento di una unità immobiliare. I singoli condòmini intendevano opporre al nuovo acquirente - che aveva realizzato l'opera - una clausola inserita nel regolamento originario (da parte del costruttore) con il quale si limitava l'accesso alle parti comuni (tra cui piscina, campi da tennis) ai componenti delle famiglie e ai relativi ospiti di cui alle quattordici unità immobiliari di cui constavano gli edifici condominiali.

Il limite espresso
Il giudice capitolino ha, tuttavia, respinto la tesi dei condòmini, affermando che il limite previsto dal regolamento alla proprietà privata deve essere esplicito. Ne deriva che, in assenza di alcuna espressa limitazione legale o convenzionale che vieti o limiti il frazionamento e quindi la proliferazione delle unità immobiliari, deve essere riconosciuto al proprietario del nuovo appartamento, il quale concorre anch'esso pro quota negli oneri afferenti alle parti comuni, gli stessi diritti di cui godevano in precedenza tutti gli altri.

Effetti del frazionamento
Il condòmino può, quindi, dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condòmini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali.