Il corridoio condominiale : individuazione e disciplina

L'articolo 1117 Codice civile detta un elenco di beni soggetti alla presunzione di condominialità. Si deve considerare tra i beni della collettività dell'edificio anche il corridoio che serve da collegamento alle scale dell'edificio e permette l'accesso alle unità immobiliari che lo compongono. Già in questi termini si era espressa la decisione della Suprema Corte n. 1680 del 29 gennaio 2015.

Come si individua la condominialità di un bene
Elemento determinante per definire la funzione comune di un bene è la sua destinazione, oltre a verificare che non vi sia un titolo che disponga diversamente. La presunzione di cui all'articolo 1117 Codice civile può infatti essere vinta da un titolo, ad esempio gli atti di disposizione o il regolamento di condominio, che siano opponibili ai terzi.

Quando un bene non può ritenersi condominiale
Se un bene è in servizio ad una sola unità immobiliare, viene meno la sua condominialità a favore di chi è titolare dell'unità di riferimento; al contrario, se una cosa è destinata al servizio delle diverse unità che compongono l'edificio questa ha natura condominiale; al pari se serve solo alcune unità il bene deve intendersi comune di quel condominio parziale.
Questi i principi generali. La loro deroga può essere fornita dal contenuto di un atto d'acquisto, nello specifico del primo atto di compravendita sulla cui base si può dire costituito il condominio.

Costituzione del condominio
Il condominio nasce in via fattuale, senza necessità di alcun riconoscimento ma sulla base della titolarità di beni individuali e collettivi anche solo di due soggetti, che da questo momento assumono la qualifica di condomini. Se il corridoio ha destinazione all'uso comune non può essere stilato un atto di compravendita del singolo bene da parte di un condomino, consentendo il corridoio di accedere a unità immobiliari. Da questo deriva che il corridoio in questo caso non può costituire oggetto di autonoma disposizione.

Nullità del trasferimento di beni comuni
La Suprema Corte con la pronuncia n.1680 del 29 gennaio 2015 conclude quindi che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell'edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell'articolo 1118 Codice civile (Cassazione n. 3309/77; analogamente, Cassazione. n. 6036/95).

E infatti «se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege, (come individuato in alcune sentenze di questa corte ( vedi 8136/04;9644/87;8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un “andito” ex art. 1117 Codice civile); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico». (Cassazione 10 ottobre 2007, n. 21246).

Allo stesso modo, la Suprema Corte nella decisione dell' 11 giugno 2015, n. 12157 ha chiarito che «…Il fatto che almeno due condòmini potessero avere accesso al corridoio del piano sottotetto implica l'esistenza della condizione necessaria e sufficiente per presumere la proprietà condominiale. È noto infatti che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano in tale momento costitutivo del condominio, destinate all'uso comune (Cass. 16292/02)...».