Condominio

Tra ipoteche e lavori già deliberati vademecum per chi si aggiudica l’alloggio

DOPO L’ASSEGNAZIONE

Ipoteche e usufrutto: non tutto si cancella

Ho appena acquistato un appartamento all’asta che risulta essere gravato da un’ipoteca. L’ultima persona che vi ha vissuto, inoltre, lo ha fatto in forza di diritto di usufrutto. Con l’acquisizione della proprietà sia l’ipoteca sia l’usufrutto vengono annullati?

Nel caso del lettore, presumibilmente, l’asta ha riguardato la sola nuda proprietà (fermo il diritto usufrutto). In ogni caso, una volta aggiudicato l’immobile e versato il prezzo d’acquisto, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato. Al contempo, il giudice ordina (articolo 586 del Codice di procedura civile) la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le trascrizioni ipotecarie.

Per quanto riguarda invece altri diritti, fra i quali l’usufrutto, il giudice delle esecuzioni non può ordinarne la cancellazione. Va da sé che in caso di decesso dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto viene meno.

AGEVOLAZIONI

Sì al bonus prima casa per l’acquisto all’asta

Mi sono aggiudicato una villetta ad un’asta immobiliare e si tratta della mia prima abitazione. Mi chiedevo se fosse possibile accedere ai benefici “prima casa” e, se sì, quali passaggi bisogna compiere per usufruire dell’agevolazione.

Anche gli immobili acquistati all’asta - a patto che si tratti di una prima abitazione - possono rientrare nei bonus prima casa, (agevolazione che prevede uno sconto sull’imposta di registro e sull’Iva). La richiesta va però comunicata all’agenzia delle Entrate prima della registrazione del decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione. Non possono invece accedere al bonus gli immobili di lusso, ossia quelli ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

IMMOBILE LOCATO

Via l’inquilino, ma solo alla fine del contratto

Nell’appartamento che di recente mi sono aggiudicata a un’asta immobiliare vive una famiglia che due anni fa ha sottoscritto con il precedente proprietario un regolare contratto di locazione a canone libero, la cui scadenza è fissata tra due anni. È possibile obbligare l’inquilino a liberare l’appartamento?

Il decreto di trasferimento firmato dal giudice dell’esecuzione costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’appartamento, ma nel caso in cui l’immobile sia occupato in forza di un regolare contratto di locazione, sottoscritto prima della notifica del pignoramento, il soggetto aggiudicatario per potere usufruire dell’immobile dovrà attendere la scadenza naturale dell’accordo, a meno che le parti, locatore/ conduttore, non trovino un intesa per liberare immediatamente l’appartamento.

MUTUO/1

Ok all’acquisto anche con finanziamento

Vorrei partecipare a un’asta immobiliare e aggiudicarmi una villetta unifamiliare, ma visto il costo elevato dell’operazione, ho la necessità di accendere un mutuo. È possibile richiedere il finanziamento per acquisti simili?

Come avviene per gli altri immobili, anche per l’acquisto di una casa all’asta è possibile accendere un mutuo ipotecario, con l’accordo che deve avvenire contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento ordinato dal giudice delle esecuzioni. Dopo la pubblicazione dell’avviso d’asta, l’interessato deve fornire alla banca, fra le altre cose, documenti, bando di partecipazione e la perizia eseguita dal tecnico.

MUTUO/2

La convenzione Abi con alcuni tribunali

Sono interessato ad acquistare un appartamento partecipando a un’asta immobiliare, ma temo di non avere a disposizione la giusta liquidità. Ho letto che esiste una convenzione tra i tribunali e l’Associazione bancaria italiana (Abi) per la concessione di un mutuo. Come funziona?

La convenzione Abi si pone l’obiettivo di mettere insieme le esigenze organizzative dei tribunali e quelle dei soggetti interessati ad aggiudicarsi una casa partecipando ad un’asta immobiliare. L’associazione ha così trovato un accordo con diversi tribunali italiani per l’erogazione di mutui garantiti da ipoteche iscritte sull’immobile oggetto di aggiudicazione. L’elenco dei Tribunali e delle banche aderenti all’iniziative è in continuo aggiornamento e consultabile sul sito Abi.

SPESE CONDOMINIALI

Arretrati da saldare: paga l’aggiudicatario

Mi sono aggiudicato un immobile all’asta e ho già preso possesso del nuovo appartamento. Qualche giorno fa, alla prima assemblea di condominio, l’amministratore mi ha spiegato che il vecchio proprietario non aveva ancora versato circa duemila euro di spese condominiali, relative all’anno precedente l’aggiudicazione e mi ha detto che sono io a dover saldare il debito. È davvero così?

Il trasferimento dell’immobile al soggetto aggiudicatario non cancella i debiti contratti dal vecchio proprietario nei confronti del condominio, per l’esercizio in corso e quello relativo all’anno precedente (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Di conseguenza, il nuovo proprietario dell’appartamento sarà obbligato a versare all’amministratore l’importo richiesto. L’aggiudicatario potrà poi rivalersi sul vecchio proprietario moroso con la speranza - assai remota - di ottenere la somma versata al suo posto.

PROCEDURA

Tempi e incombenze dell’asta con incanto

Ho partecipato a un’asta immobiliare con incanto e mi sono aggiudicato l’immobile a una cifra che reputo molto conveniente. Quando posso considerarmi a tutti gli effetti proprietario del bene e, nel momento che ciò avviene, quali incombenze dovrò espletare?

Nell’asta con incanto l’aggiudicatario è provvisorio ed entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare nuove offerte d’acquisto, superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto. Validate le offerte, il giudice indice la gara, avvisando l’aggiudicatario e fissando un termine entro il quale presenta l’ulteriori offerte in aumento.

Alla nuova asta, oltre all’aggiudicatario provvisorio, possono partecipare sia gli offerenti in aumento sia gli offerenti del precedente incanto, a patto che questi abbiano integrato la cauzione raddoppiandola. Qualora la nuova asta vada deserta, l’aggiudicazione diviene definitiva.

LAVORI STRAORDINARI

Opere già deliberate: risponde il vecchio titolare

Mi sono aggiudicato un appartamento a un’asta immobiliare e vengo solo adesso a sapere che un anno fa l’assemblea aveva deliberato l’installazione di un nuovo impianto ascensore. Sono tenuto a pagare la quota a me spettante anche se non ho preso parte alla votazione che ha approvato quella delibera?

Se è vero quanto disposto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo il quale «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente», è altrettanto vero che in caso di lavori di manutenzione straordinari, qual è l’installazione di un nuovo ascensore, delle spese risponde il soggetto che era proprietario del bene quando è stata approvata la delibera.

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