Condominio

Casa all’asta, prezzo ok, ma valutare se è occupata

di Marco Panzarella, Matteo Rezzonico - In collaborazione con Confappi - Fna

Acquistare la casa dei propri sogni a un prezzo inferiore a quello di mercato. Può sembrare lo slogan di uno spot ingannevole, ma in realtà non c’è alcuna menzogna. Chi sceglie di comprare casa partecipando a un’asta immobiliare, infatti, può davvero risparmiare denaro e ottenere in modo sicuro un fabbricato che altrimenti pagherebbe di più.

Partecipare all’asta, però, spaventa ancora molti possibili acquirenti. Ma se è indubbio che prima di provare ad aggiudicarsi un immobile all’asta è consigliabile conoscerne il meccanismo, è altrettanto vero che con un po’ di accortezza le insidie possono essere evitate. Anche se non tutte: gli abusi edilizi non si sanano con l’asta, e per quanto riguarda i rapporti con il condominio le spese restano comunque da pagare, in parte a carico del neo proprietario in parte su tutti.

Una sorta di competizione

In linea generale, l’asta immobiliare può essere definita una vendita “competitiva”, che si realizza con la presentazione di una o più offerte e termina con il trasferimento della proprietà al miglior offerente.

La legge individua due tipologie di aste: la prima riguarda la dismissione del patrimonio pubblico, che segue norme specifiche; la seconda è quella giudiziaria. Quest’ultima consiste nella vendita forzata di immobili appartenenti a una persona fisica o giuridica (detta esecutato), che a causa dei debiti non pagati subisce il pignoramento dei beni di sua proprietà. Il ricavato dell’asta serve a ripagare, parzialmente o completamente, i creditori dell’esecutato.

Le garanzie di legge

All’asta immobiliare giudiziaria possono partecipare persone fisiche (i singoli cittadini) e giuridiche (enti e società); non il debitore proprietario del bene pignorato. Può succedere (e capita di frequente) che al primo tentativo il bene non sia aggiudicato: una consuetudine che non deve preoccupare e che, al contrario, può rappresentare un’opportunità. Ogni volta che l’asta va deserta, infatti, a distanza di qualche mese il bene è rimesso in vendita a un prezzo ridotto del 25%, con un’ulteriore convenienza per chi riesce ad aggiudicarselo.

Da sfatare anche la credenza che il bene acquistato possa nascondere sgradite soprese: la perizia eseguita dal perito nominato dal giudice, infatti, è sempre a disposizione dei soggetti interessati, che dal documento possono verificare lo stato di salute e le condizioni del bene. Fra i “pro” dell’acquisto all’asta c’è anche - dopo l’aggiudicazione - la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli, ordinata dal giudice delle esecuzioni.

La liberazione dell’immobile

Certo, esistono anche aspetti negativi, che è bene conoscere prima di procedere. Su tutti, la possibilità che il bene aggiudicato non sia immediatamente disponibile. Se il custode non ha provveduto a liberare i locali prima della vendita, infatti, per entrare in possesso dell’immobile l’aggiudicatario dovrà agire esecutivamente per il rilascio. Non solo. Se c’è un contratto di locazione, di comodato o altro (opponibile alla procedura), bisogna aspettare la regolare scadenza dell’accordo.

Può capitare, inoltre, che il vecchio proprietario (cioè il debitore esecutato) o l’inquilino non rispettino l’obbligo di liberare l’immobile barricandosi al suo interno. Sul punto, l’articolo 586, comma 2, del Codice di procedura civile, stabilisce che il decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. È possibile, quindi, agire applicando l’articolo 608 dello stesso Codice: la procedura esecutiva dell’ufficiale giudiziario. Con tempi lunghissimi.

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