In caso di più offerte valide viene indetta una gara a rilancio

Prima di cimentarsi con un’asta immobiliare occorre conoscerne gli elementi peculiari. A cominciare dal prezzo di partenza (o prezzo “base”) con cui il bene è messo in vendita, accertato da un perito nominato dal giudice delle esecuzioni, che compie un sopralluogo raccogliendo tutte le informazioni essenziali: planimetria, dati catastali, stato di salute, abusi edilizi (e relativi costi per sanarli), servitù, vincoli e anche le morosità del vecchio proprietario nei confronti del condominio. In quest’ultimo caso sarà scritta nero su bianco anche la somma complessiva che chi si aggiudica il bene dovrà versare all’amministratore per estinguere il debito.

Consultando la perizia, inoltre, è possibile sapere se l’immobile è occupato e, se così fosse, in forza di quale accordo (contratto di locazione, comodato e altro). La perizia può essere visionata da ciascun soggetto interessato, che può recarsi alla cancelleria del Tribunale oppure presso lo studio del delegato, del custode o collegandosi a internet.

Una volta fissato il prezzo base, con l’ordinanza di vendita il giudice stabilisce le condizioni e i termini dell’asta, delegando le operazioni di vendita a un professionista: avvocato, commercialista o notaio. In attesa del nuovo proprietario, il bene è amministrato dal custode giudiziario, a cui bisogna rivolgersi per avere qualche informazione in più sull’immobile e per visitarlo. Questi, fino a quando la vendita non è completata, si occupa del bene riscuotendo eventuali canoni di locazione e compiendo gli interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) necessari affinché l’immobile si conservi in buono stato. Il custode, inoltre, cura i rapporti con il condominio.

L’avviso di vendita

Il cancelliere del Tribunale o il professionista delegato (avvocato, commercialista, notaio) deve redigere l’avviso di vendita che, fra le altre cose, contiene data, ora e luogo in cui si svolgerà l’asta, prezzo base, ammontare della cauzione, rilancio minimo, termine di presentazione delle offerte, modalità di vendita e i siti web sui quali è pubblicizzata la relazione di stima. Dal 2018 è operativo il “Portale delle vendite pubbliche” del ministero della Giustizia e dall’aprile dello stesso anno è obbligatorio partecipare all’asta in via telematica. Sul punto sono sorte alcune criticità e, nonostante l’obbligo di legge, oltre alla partecipazione online persiste anche la modalità tradizionale, che ad oggi rimane la più praticata, per le procedure avviate prima di aprile 2018. Lo stesso articolo 569, comma 4, del Codice di procedura civile consente eventuali deroghe in casi particolari, che non risultano tuttavia indicati.

Le tipologie di vendita

La vendita all’asta può svolgersi senza incanto o con incanto. La prima tipologia è la più diffusa e prevede che il soggetto interessato (l’offerente) presenti un’offerta in busta chiusa, che non sarà ritenuta valida qualora sia di oltre 1/4 inferiore al prezzo base. Ciò significa, ad esempio, nell’eventualità che il prezzo di partenza sia pari a 100 mila euro, che non saranno accettate tutte le offerte inferiori ad almeno 75 mila euro. Insieme all’offerta, oltre ai documenti richiesti dall’avviso di vendita, vi è anche una cauzione pari al 10% del prezzo offerto (il cui versamento è indispensabile per partecipare e che sarà restituito in caso di mancata aggiudicazione).

In caso di più offerte valide l’immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara a rilancio fra coloro che hanno partecipato all’asta (salvo che le offerte non superino il prezzo base di asta e sia intervenuta istanza di assegnazione da parte di uno dei creditori).

Nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e chi si assicura l’immobile è obbligato, entro i termini stabiliti, a versare il prezzo totale da cui va detratto l’importo della cauzione. L’ultimo passaggio che assegna definitivamente l’immobile all’aggiudicatario, cancellando pignoramenti e ipoteche, è il decreto di trasferimento emanato dal giudice delle esecuzioni, dove è anche specificato entro quale data il debitore deve rilasciare il bene.

La vendita con incanto - che consiste nell’assegnare il bene al migliore offerente - è adita quando il giudice ritenga che con tale modalità l’immobile possa essere aggiudicato a un prezzo superiore. Nella vendita con incanto la gara termina quando sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta e nessun altro partecipante presenta un rilancio. Per essere efficace l’offerta deve comunque superare il prezzo base e ovviamente quella precedente.

A differenza della vendita senza incanto, nell’asta con incanto il “vincitore” è sempre provvisorio: entro 10 giorni dall’aggiudicazione, infatti, è possibile presentare nuove offerte d’acquisto superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto. Queste nuove offerte vanno depositate nella cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista, insieme a una cauzione di importo doppio rispetto a quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Il via alla gara

Una volta validate le offerte, il giudice può indire la gara, avendo cura di avvisare l’aggiudicatario e fissando un termine entro il quale possono essere presentate ulteriori offerte in aumento. Oltre all’aggiudicatario provvisorio, alla nuova asta possono partecipare sia gli offerenti in aumento sia gli offerenti del precedente incanto, a patto che questi ultimi abbiano integrato la cauzione raddoppiandola. Infine, nell’eventualità che la nuova asta vada deserta, l’aggiudicazione diviene definitiva.