Distacco dall’impianto centralizzato in condominio, resta la comproprietà

Anche dopo la riforma del condominio (legge 220/2012) il quarto comma dell’articolo 1138 del Codice civile continua ad annoverare tra le norme inderogabili l’articolo 1118, comma 2, del Codice civile. Quest’ultima disposizione tuttavia, proprio a seguito della riforma, ha ora una formulazione diversa rispetto al passato.

Prima e dopo la riforma: una contraddizione
Prima, infatti, prevedeva che il condomino non potesse, rinunziando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Ora, invece, stabilisce, più semplicemente, che il condomino non possa «rinunziare al suo diritto sulle parti comuni». Mentre in passato, quindi, la lettera della norma sembrava consentire la rinunzia del condomino al suo diritto sui beni condominiali purché l’interessato continuasse a contribuire alla loro conservazione, adesso la rinuncia a tali beni è inderogabilmente vietata senza che, al riguardo, rilevi o meno la circostanza della contribuzione.

Ma se le cose stanno così, come si può conciliare la nuova formulazione del secondo comma dell’articolo 1118 del Codice civile con il disposto del successivo quarto comma che, al contrario, consente (sebbene a determinate condizioni) al condomino di «rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento»?

La contraddizione sembra essere evidente: da un lato si vieta, in maniera inderogabile (e quindi anche da parte di un regolamento contrattuale: si vedano, fra le altre, le sentenze 2155/1966 e 11268/1998 della Cassazione), al condomino di rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (diritto che, in base al primo comma sempre dell’articolo 1118, «è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene»); dall’altro si consente a ciascun condomino di rinunciare all’uso di un bene condominiale quale, nello specifico, è l’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento).

La soluzione
Ma la situazione è diversa da quel che appare. Già prima che intervenisse la riforma, infatti, il secondo comma dell’articolo 1118, nonostante il suo tenore letterale, era stato interpretato come una norma che vietava comunque al condomino la facoltà di rinuncia alle cose comuni. E ciò perché – secondo la giurisprudenza – la previsione in questione non si limitava a «regolare la partecipazione dei condòmini alle spese delle parti comuni nonostante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino» ma, indirettamente, escludeva «la validità della predetta rinuncia», dato che le parti comuni necessarie per l’esistenza dei piani o delle porzioni di piano avrebbero continuato a servire il condomino anche dopo, e nonostante la rinuncia (si veda, fra le altre, la sentenza 6036/1995 della Cassazione).

Quanto sopra, tuttavia, non aveva impedito ai giudici di riconoscere (sempre a determinate condizioni) al singolo il diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato; diritto poi codificato nel quarto comma dell’articolo 1118. Ciò, in sostanza, sulla base della distinzione tra la rinuncia alla (com)proprietà dell’impianto comune e la rinuncia all’uso di tale impianto: il condomino poteva rinunziare all’uso dell’impianto centralizzato perché rimaneva comunque (com)proprietario dello stesso. Il che spiega anche perché si riteneva che l’interessato dovesse continuare a contribuire alla manutenzione, conservazione e messa a noma dell’impianto da cui si era distaccato (si veda la sentenza 15079/2006 della Cassazione).

Si tratta di considerazioni alle quali, a questo punto, si può fare riferimento anche per spiegare l’attuale formulazione dell’articolo 1118 del Codice civile. E la previsione di cui al quarto comma, ultimo periodo, dello stesso articolo 1118, secondo cui chi si distacca resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese «per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma», non fa altro che confermare tale ragionamento.

In conclusione, l’articolo 1118, comma 2, del Codice civile – norma inderogabile e che, come tale, non può essere incisa nemmeno da un regolamento di origine contrattuale – vietando al condomino di rinunziare al suo diritto (di comproprietà) sulle parti comuni, non entra in contraddizione con il successivo comma 4 che disciplina il diverso caso della rinuncia all’uso di un bene condominiale quale, in particolare, l’impianto di riscaldamento (o di condizionamento) centralizzato. Il rinunziante, infatti, rimane comunque (com)proprietario di tale impianto e, in quanto tale, deve continuare a contribuire alla sua manutenzione straordinaria, conservazione e messa a noma.