Vale una «testa» il condomino che possiede più unità immobiliari

Il condomino titolare di più appartamenti vale per una testa ai fini dal calcolo della maggioranza numerica.

Tale principio è stato applicato dal Tribunale di Verona (sentenza del 15 ottobre 2019) per respingere l'impugnazione di due delibere assembleari effettuata a istanza di due condòmini con la quale chiedevano che venissero dichiarate nulle o annullabili perché, a loro dire, sussistevano, tra gli altri vizi, errori nel calcolo delle maggioranze inerenti al numero degli intervenuti.

Chi troppo vuole contare
Per i due attori l'assemblea non aveva tenuto conto che essi disponevano oltre a un voto ciascuno quali condomini proprietari, ognuno, di una unità immobiliare anche di un ulteriore voto (ciascuno) quali comproprietari di una ulteriore unità immobiliare, per un totale di quattro voti.

Il Tribunale ha preliminarmente richiamato l'articolo 1136 codice civile il quale dispone che le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; maggioranza degli intervenuti ossia dei presenti all'assemblea anche se rappresentati per delega.

Per deliberare validamente è, quindi, necessaria sempre la doppia maggioranza delle teste e dei millesimi.

La Cassazione
Secondo la giurisprudenza di legittimità ogni condomino può esprimere soltanto un voto qualunque sia l'entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l'autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino (Cassazione, sentenza n. 6671/1988).

Anche quando un condomino sia proprietario o comproprietario di più unità immobiliari nel momento della manifestazione di voto va considerato una sola testa, portatrice però di tanti millesimi quanto sono gli immobili di cui è proprietario che andranno quindi sommati.

Le conclusioni del Tribunale
Ai fini delle maggioranze numeriche, quindi, tutti i comproprietari di una medesima unità immobiliare “contano per uno”, e cioè esprimono un solo voto.

Se così non fosse, precisa il tribunale, e si attribuisse rilievo al numero degli intervenuti non si spiegherebbe perché il legislatore abbia individuato un concorrente criterio di calcolo della maggioranza, costituito dai millesimi di proprietà degli intervenuti medesimi.

Quest'ultima interpretazione è avvalorata dal testo del secondo comma dell'articolo 67 disposizioni di Attuazione del codice civile il quale dispone che: «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art.1106 c.c.».

Nella fattispecie in esame i comproprietari dello stesso immobile avevano un solo voto e non uno per ciascuno e, quindi, la delibera sotto tale aspetto non era viziata e la relativa domanda di invalidità è stata dichiarata infondata e, pertanto, rigettata.