Appalto e variazioni in corso d’opera: come difendersi dai costi fuori controllo

I costi dell'appalto aumentano, cosa può fare il condominio?
È una situazione molto comune che nel corso di un appalto in condominio, ad esempio per il rifacimento della facciata, si assista all'aumento dei costi preventivati dell'appalto.

È giusto che l'impresa addebiti questi costi al condominio automaticamente e senza possibilità di replica dello stesso? Che diritti ha il condominio?

Occorre innanzitutto specificare che il rifacimento della facciata, così come tutti i contratti di ristrutturazione nel condominio, sono riferibili alla categoria dei contratti di appalto.
In quanto tali, essi sono soggetti alla disciplina del codice civile in materia di contratti di appalto.

I soggetti
Altro elemento fondamentale è comprendere i ruoli delle parti ed i rispettivi diritti e doveri.

Il condominio , nel contratto di appalto, ha il ruolo di committente, e quindi è il soggetto che commissiona i lavori per mezzo di una delibera assembleare e deve pagare il prezzo pattuito.

L'impresa, invece, è l'appaltatore, ossia il soggetto che deve realizzare i lavori, sobbarcandosi tutti i rischi dell'affare.

L'articolo 1655 del Codice Civile specifica, in materia di appalto, che «L'appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro».

Un altro soggetto chiave nel contratto di appalto in condominio è il direttore dei lavori; questo soggetto, incaricato dal condominio, si occupa di redigere il capitolato d'appalto, ossia quel documento che statuisce tutti i lavori da eseguire e le modalità alle quali l'impresa appaltatrice si dovrà ottenere.

Certamente questo documento è di centrale importanza, visto che sulla base del capitolato d'appalto saranno redatti i preventivi dei costi delle varie imprese che presenteranno le loro offerte all'assemblea.

Gli aumenti
A seguito dell'aggiudicazione e, quindi, nel corso dell'esecuzione del contratto di appalto, spesso i costi aumentano e il condominio si trova un conto più salato di quanto preventivato.

Questi costi sono obbligatori o il condominio può non pagare?
La soluzione non è semplice e deve essere analizzata con attenzione.
Occorre innanzitutto precisare che il costo finale dovrebbe essere quello oggetto del preventivo approvato dall'assemblea e basato sul capitolato d'appalto.

Nel gioco delle variazioni
In caso si rendessero necessarie delle variazioni rispetto ai lavori preventivati, poi, si potrebbe ricadere in due circostanze: variazioni approvate per scritto dal committente, e quindi validamente entrate a far parte del contratto d'appalto (articolo 1659 del Codice Civile) o variazioni del progetto che si rendono necessarie.

Le variazioni che si rendono necessarie in corso d'opera, ad esempio per necessità tecniche sopravvenute in corso d'opera, comportano la necessaria modifica del progetto originario per portare a termine l'opera secondo le regole dell'arte.

In caso di variazioni necessarie, ma di scarsa entità, allora l'appaltatore può apportare le modifiche necessarie a terminare correttamente il lavoro, e il committente deve corrisponderne il prezzo.

Se queste variazioni di not evole entità rispetto al valore complessivo dell'appalto, allora il committente non sarà obbligato a realizzare comunque i lavori e pagarne il prezzo.
In tal caso, difatti, il committente potrà validamente recedere dal contratto, salvo corrispondere all'appaltatore un equo indennizzo (che potrebbe essere determinato anche dal giudice in corso di causa).

La norma che definisce la materia delle variazioni necessarie al progetto è l'articolo 1660 del Codice Civile, nel quale si legge che «Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo. Se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un'equa indennità. Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo».

Che consiglio dare, quindi, ad un condominio che si veda lievitare i lavori per un contratto di appalto?

Il ruolo del tecnico
Innanzitutto sarà necessario, con l'ausilio di un tecnico di fiducia, comprendere le motivazioni dell'aumento dei costi e la necessità delle variazioni apportate al progetto.
In caso di modifiche velleitarie apportate dall'impresa, infatti, il condominio ha tutto il diritto di opporsi recisamente all'iniziativa dell'appaltatrice.

Se le modifiche si fossero dimostrate necessarie, invece, sarà doveroso appurarne il valore rispetto al costo dell'intero appalto e – se del caso – valutare il recesso contrattuale e l'affidamento dell'intero lavoro ad una impresa più conveniente (ricordando in tal caso anche la necessità di pagare un equo indennizzo all'originari appaltatrice).

Si ricorda, infine, che il committente ha sempre il diritto di recedere da un contratto di appalto, dato che l'articolo 1571 del Codice Civile prevede che «Il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno».

Ogni scelta del committente, quindi, non è obbligatoria, ma deve essere solo un ragionamento sui costi e sui benefici per il palazzo.