Supercondominio, il dato essenziale è il collegamento tra gli edifici

Se potevano sussistere ancora dubbi su quale fosse la natura specifica di un Supercondominio, la Cassazione, con la sentenza n°32237 del 2019 , ha contribuito certamente a chiarirli, capovolgendo la sentenza della Corte d'Appello di Palermo.

La Corte siciliana , dopo quella del Tribunale di Palermo, aveva rigettato il ricorso proposto da un condòmino - nei confronti del proprio condominio - che denunciava vizi formali e sostanziali, innestati sull'omessa qualificazione del complesso immobiliare come supercondominio, condannandolo, in entrambi i gradi, alla refusione delle spese di giudizio.

Il parcheggio supercondominiale
Ricorrendo in Cassazione sulla base di cinque motivi, il condòmino riteneva, nel primo, che il Giudice d'appello non avesse riconosciuto l'esistenza di un supercondominio con riferimento al parcheggio, area pedonale e beni comuni a servizio dei quattro corpi di fabbrica del Condominio.

Il controricorso di quest'ultimo eccepiva l'inammissibilità della censura per la mancata indicazione di una specifica norma violata.

Eccezione infondata, poiché l'istituto del supercondominio ha matrice giuridica, essendo stato recepito dal diritto positivo con la Legge 220/2012, introduttiva dell'art. 1117-bis c.c..

La denuncia per violazione di legge in base all’articolo 360, comma 1, n. 3, del Codice di procedura civile, può essere riferita anche ad un consolidato e riconoscibile istituto di formazione giurisprudenziale, purché sia accompagnata da una critica intellegibile ed esauriente sull'erroneità in diritto della sentenza impugnata.

Giudicando fondato il motivo di ricorso principale, gli ermellini hanno chiarito che l'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario.

Il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

Il giudice d'appello, nella sentenza contestata, aveva enfatizzato aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio ed accantonato quelli rilevanti, alterando in questo modo la fisionomia giuridica dell'istituto, e integrando la denunciata violazione di legge.

La differenza tra condominio e supercondominio secondo la Cassazione
Pur ritenendo decisivo che i quattro edifici del condominio fossero gestiti da un unico amministratore, il giudice d'appello aveva svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti. Un dato che avrebbe fatto emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere supercondominiale.

Non solo, ma il Giudice aveva evidenziato, senza valorizzare, l'esistenza di previsioni orientate all'accessorietà necessaria, segnatamente quella che destina l'area di parcheggio a servizio di tre edifici del complesso, con possibilità di estensione al quarto.

Accogliendo il primo motivo di ricorso principale, la Suprema Corte ha cassato la sentenza rinviandola, per nuovo esame, ad un'altra sezione della Corte d'appello di Palermo.

L'accoglimento del primo motivo e il rinvio per nuovo esame sull'esistenza del supercondominio ha, perciò, determinato l'assorbimento degli ulteriori motivi del ricorso principale.

Motivi che interessavano l'eventuale natura supercondominiale delle partecipazioni individuali, con riflessi sulla validità della delibera, e quindi l'impiego delle tabelle millesimali (secondo motivo), i vizi formali della delibera (terzo motivo), il difetto di costituzione dell'assemblea (quarto motivo) ed aspetti dedotti anche per omesso esame (quinto motivo).

Quanto al ricorso incidentale del Condominio per non aver il Giudice d'appello rilevato l'inammissibilità per novità della deduzione del vizio di costituzione dell'assemblea, il suo assorbimento si è reso tale in quanto, convergendo sul quarto motivo del ricorso principale, è condizionato dall'esito di tale motivo.