Condominio

Gli impianti sportivi condominiali, una guida pratica alla gestione senza problemi

di Anna Nicola

Gli impianti sportivi esistenti nel condominio si qualificano nel più ampio genere delle istallazioni, opere e dei manufatti, la cui finalità è l'uso e il godimento comune da parte di tutti i condòmini.

La proprietà
Si ha una presunzione di proprietà comune dei condomini, ex art. 1117 n. 3 del Codice Civile, salvo che diversamente non risulti dal regolamento o nei singoli atti di acquisto. L'art. 1117 c.c. offre un'indicazione dei beni condominiali in termini esemplificativi e non esaustivi. Il titolo che può escludere la condominialità è il regolamento dell'edificio avente natura contrattuale o l'indicazione di bene esclusivo riportata in ogni contratto di compravendita delle unità immobiliari che compongono il condominio.

Per espressa e inderogabile previsione dell'art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.

Da ciò consegue la previsione di cui all'art. 1123 comma 1 c.c. sulla cui base «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

E' quindi possibile che il regolamento condominiale preveda una diversa ripartizione delle spese tra i vari nuclei abitativi. Piscine, campi da tennis, pallavolo, calcetto o bocce e le varie strutture sportive contribuiscono ad elevare il prestigio del complesso condominiale ed il benessere dei singoli condomini. I medesimi sono comunque fonte di eventuali problemi per la gestione, la ripartizione delle spese, per la responsabilità in caso di incidenti.

Sono beni che, essendo comuni, sono vincolati ai principi di indivisibilità, di obbligatorietà e di divieto di rinuncia alle spese comuni sanciti dall'art. 1118 c.c.

La regolamentazione
E' importante che ogni condominio dotato di uno o più impianti sportivi determini una concreta regolamentazione del singolo impianto, dettando puntuali regole dell'utilizzo da parte di tutti coloro che possono servirsene.

Questo regolamento, che detta le condizioni e le modalità con cui si consente agli utenti di fruire di queste strutture comuni, può avere natura contrattuale oppure essere deliberato dall'assemblea.

Nella scrittura di regolamentazione devono essere previsti i periodi stagionali di apertura e di chiusura degli impianti, gli orari giornalieri di frequentazione, il numero delle persone ammesse e quello massimo consentito per gli ospiti. Questa è la struttura base della normativa.

Oltre a ciò, devono essere elencati tutti i divieti, i giochi che non possono praticarsi nelle aree a ciò destinate, all'uso di radio o all'accesso di animali negli impianti, per finire alle calzature o agli indumenti da indossare per non danneggiare i campi o per poter accedere alla piscina. Anche per evitare i rischi e le conseguenze dei possibili incidenti .

Se non vi è un regolamento, è l'assemblea a dover deliberare sul modo e sui tempi di uso degli impianti sportivi comuni.

In assemblea
Trattandosi di ordinaria gestione, è sufficiente che l'approvazione avvenga con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio portatori di almeno un terzo dei millesimi (ai sensi dell'articolo 1136 commi 2 e 3 del Codice Civile).

I rumori
Anche i rumori devono essere oggetto di una disciplina, sia nella sua accezione soggettiva che quella oggettiva.

Per la prima si pensi alle grida durante il gioco, alla partita a tennis in notturna o agli schiamazzi in piscina; per la seconda, derivante cioè dal gioco stesso, ad es. il gioco delle bocce oppure dall'impianto depuratore della piscina.

In tutti questi casi, vale il principio di cui all'art. 844 c.c. sulla cui base il proprietario di una unità immobiliare vicina agli impianti sportivi condominiali deve sopportare immissioni acustiche sino al limite della tollerabilità. Questo limite è determinato caso per caso e tiene conto delle condizioni di luogo e di tempo in cui il rumore si verifica.

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