L'esperto rispondeCondominio

Spese per le scale e regolamento contrattuale

di Raffele Cusmai

La domanda

La revisione del 2012 delle regole condominiali stabilisce che la pulizia e l'elettricità delle scale di un condominio deve essere imputata solo per altezza di piano e non per millesimi di proprietà, Il mio amministratore dice che nel nostro caso non è possibile applicare questa regola perché le tabelle sono contrattuali. La legge non fa distinzione comunque tra tabelle contrattuali o meno, dice solo che per le specifiche spese di elettricità e pulizia conta solo il piano.

A cura di Smart24 Condominio

In realtà il disposto dell’art. 1124 c.c. dopo la riforma, stabilisce che le spese relative alla manutenzione delle scale e degli ascensori vengano ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari, per metà proporzionalmente ai millesimi di loro proprietà e per l'altra metà esclusivamente in ragione dell'altezza di ciascun piano dal suolo. Il comma 2 recita: «La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo». La norma costituisce corollario dei principi posti nell'art. 1123 c.c.: la scala, considerata unitariamente, dà una maggiore utilità ai proprietari dei piani situati più in alto, i quali sono in grado di usarne in tutta l'estensione o in una misura più ampia rispetto agli altri.
Essi, pertanto, in applicazione dell'art. 1123, 2° co., dovranno rispondere delle spese relative proporzionalmente all'uso che possono farne, cioè in ragione dell'altezza. Tuttavia, poiché non si tratta di un godimento perfettamente misurabile, è naturale che a parità di altezza possa non corrispondere parità di contributo, sicché dovrà tenersi conto, per il computo dell'altra metà delle spese anche del valore della quota del condomino.
La Suprema Corte, dopo un iniziale contrasto, ha inoltre stabilito che «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica in parte qua», dell'art.1124 cod.civ.” (Cass. civ. Sez. II, 12/01/2007, n. 432).
Tuttavia, I condomini possono sempre regolare la ripartizione delle spese relative alle scale comuni in difformità da quanto previsto dalla norma in esame, con un regolamento condominiale avente carattere contrattuale, che può ad esempio, prevedere il concorso nelle spese di tutti i condomini in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass. civ., 16/07/1981, n. 4646): di conseguenza non sarà idonea a mutare il criterio di ripartizione delle spese una delibera assembleare assunta a maggioranza, atteso che tale deroga, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, può conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca.

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